Die Qual der Entscheidung: Immobilienfonds vs. Immobilienkauf

Modell eines Mehrfamilienhaus mit Straßenbild

„Schaffe schaffe, Häusle baue, und ned nach de Mädle schaue“: Worte, die wie kaum andere für die sprichwörtliche Sparsamkeit der Schwaben stehen, aber gar nicht aus Schwaben kommen. Ganz im Gegenteil stammen sie aus der Feder des Schlagersängers Ralf Bendix, der das gleichnamige Lied in den 1960er Jahren komponierte und das Ganze war auch eher humorvoll gemeint.

 

Aber mit einem wahren Kern: Immerhin gibt es im Musterländle nicht nur die meisten Bausparkassen, sondern auch nach wie vor die meisten Bausparer. Für waschechte Schwaben dürfte unsere heutige Frage wohl klar zu beantworten sein, wenn es darum geht, ob man sein Geld lieber in einen Immobilienfonds oder direkt in eine Immobilie investieren soll. Da wir aber nicht nur Schwaben unter unseren Lesern haben, wollen wir die Frage heute mal etwas näher beleuchten.

 

Immobilieneigentum in Deutschland: Schlusslicht in der EU

Zunächst einmal muss unterschieden werden zwischen dem klassischen Eigenheim und dem Immobilieninvestment.  Schauen wir uns die Zahlen in Sachen Eigenheimbesitz in Deutschland an, so fällt zunächst auf: Nur 51 % der Deutschen leben in den eigenen vier Wänden. Im europäischen Vergleich bedeutet das: Hier sind wir das Schlusslicht in der EU.

In Dänemark und Schweden zum Beispiel sind es über 60 %, in Italien über 70 und in Rumänien und der Slowakei, man mag es nicht glauben, sogar deutlich mehr als 90 %. Mit einem Immobilieninvestment hat das zunächst nicht viel zu tun, es sagt aber viel über die Eigentumskultur in Deutschland aus.

Immobilienbesitzer in Deutschland sind im Durchschnitt 45 Jahre oder älter und haben ein Haushaltseinkommen von meist über 3.000 Euro netto im Monat. Hinzu kommt die Tatsache, dass viel Immobilienbesitz in Deutschland inzwischen vererbt wurde und wird. Hierzulande betrifft das über 25 Prozent, also fast die Hälfte aller Immobilienbesitzer. Aktiv für den Kauf einer Immobilie hat sich also nur die andere Hälfte der Eigentümer entschieden. Nun mag man annehmen, das läge daran, dass in Deutschland Immobilien teurer seien als anderswo. Das Gegenteil ist der Fall: Immobilien sind in Deutschland im Durchschnitt nicht teurer als in anderen EU-Ländern, ein paar Ausnahmen in herausgehobenen Lagen ausgenommen.

 

Miete statt Eigentum: Das hat historische Gründe

Eine der Ursachen, warum viele Menschen in Deutschland eher zu Miete als in den eigenen vier Wänden leben, hat mit der Historie zu tun. Nach den Zerstörungen des zweiten Weltkriegs setzte man in Deutschland besonders stark auf den Bau von Mietwohnungen, insbesondere in Westdeutschland. Aus dieser politischen Bestrebung resultierte auch ein für Mieter besonders vorteilhaftes Mietrecht, das es in dieser Form in vielen anderen Staaten nicht gibt.

Auch regional gibt es ein Gefälle: Während in Westdeutschland knapp 50 Prozent der Menschen über Immobilienbesitz verfügen, sind es in Ostdeutschland nur 38 Prozent. Fazit also: Die eigene Immobilie ist nach wie vor ein Exot im Portfolio der Deutschen. Kein Wunder, dass sich in diesem Umfeld auch der Wunsch an Immobilien als Investor beteiligt zu sein, noch nicht so stark entwickeln konnte.

 

Optionen für ein Immobilieninvestment

Um in Immobilien zu investieren, gibt es mehrere Möglichkeiten: Zum einen kann man eine Immobilie oder einen Teil einer Immobilie – zum Beispiel in einer Eigentümergemeinschaft – erwerben. Dann besteht die Option, sich als Anleger an Immobilienfonds zu beteiligen. Dies kann entweder ein geschlossener oder offener Immobilienfonds sein. Eine etwas jüngere Möglichkeit ist die Beteiligung an Crowdfunding-Projekten im Immobilienbereich. In diesem Fall leistet man ein in der Regel kleineres Investment mit zahlreichen anderen Investoren bereits vor Start der Projektphase.

Wenn Ihr Euch jetzt fragt, welche Möglichkeit vielleicht die beste sein könnte, dann lautet die Antwort wie so oft: Es kommt darauf an.  Wenn wir davon ausgehen, dass es Euch nicht darum geht, in die eigenen vier Wände zu investieren, um zum Beispiel mietfrei zu wohnen, sondern eine langfristige, sinnvolle und lukrative Geldanlage mit entsprechender Wertsteigerung zu starten, dann sprechen wir über ein echtes Immobilieninvestment.

In diesem Fall lautet die Frage wie schon eingangs formuliert: Sollte ich lieber direkt in Immobilien investieren, oder kommt für mich das Investment in einem Immobilienfonds infrage? Beide Optionen bieten unterschiedliche Chancen und Risiken. Bei einem Immobilienfonds können Anleger an der wirtschaftlichen Entwicklung der Immobilie teilhaben, ohne zusätzliche Aufwendungen mit Verwaltung, Pflege, Vermietung oder Erhalt der Immobilie kalkulieren zu müssen.

 

Immobilienfonds: Chancen und Risiken

Außerdem können Investments in Immobilienfonds schon mit kleineren Beträgen getätigt werden.

Allerdings bergen Immobilienfonds auch gewisse Risiken.  Insbesondere bei geschlossenen Fonds kann es passieren, dass ein Objekt sich anders entwickelt, als es vielleicht prognostiziert oder geplant war.  In dem Fall kann das Investment an sich durchaus in Gefahr geraten. Zudem ist das investierte Geld in geschlossenen Fonds in der Regel für längere Zeit gebunden.

Investitionen in geschlossene Immobilienfonds sind deshalb aus unserer Sicht nur etwas für Menschen mit hoher Risikobereitschaft und entsprechendem Vermögen.

 

Auch offene Immobilienfonds sind nicht ohne Risiko. Wenn zum Beispiel viele Anleger gleichzeitig ihr Investment aus dem Fonds wieder abziehen, kann es für die verbleibenden Anleger durchaus ungemütlich werden. Hinzu kommen bei Immobilienfonds generell in der Regel zusätzliche Kosten durch Ausgabeaufschläge, Depotgebühren und je nach Vertriebsmodell auch Provisionen.

 

Direktes Immobilieninvestment: viel Spielraum für Kreativität

Beim Erwerb oder Teilerwerb einer Immobilie sieht es anders aus. Hier hat man als Investor deutlich mehr Einfluss auf die Entwicklung der Immobilie, da man ja selbst Eigentümer ist.

Hinzu kommt, dass man als direkter Investor nicht nur mit Eigenkapital, sondern auch mit Fremdkapital, zum Beispiel in Form aktuell sehr günstiger Kredite, agieren kann. Die Differenz zwischen Kreditzins und Ertrag aus dem Immobilieninvestment kann dabei durchaus lukrativ sein und auch bei geringerem Eigenkapital größere Investitionen ermöglichen.

Außerdem ergibt sich bei der eigenen Immobilie je nach Situation später oft auch die Möglichkeit einer Eigennutzung, was bei Fonds nicht der Fall ist. Im Gegensatz zum Fondsinvestment bedeutet eine eigene Immobilie einen höheren Aufwand in Sachen Finanzierung, Unterhaltung und Verwaltung.  Diese Aufwendungen lassen sich aber bei entsprechender Planung und Organisation gut auffangen. Ebenso bei der Auswahl der Immobilie kommt es auf eine solide Planung und eine gute Beratung an.

 

Auf Planung und Beratung kommt es an

Entscheidende Fragen wie etwa die Qualität der Bausubstanz, die Lage, der örtliche Immobilienmarkt oder andere Faktoren sollten sehr genau analysiert und bewertet werden.

Wer diese Herausforderung aber meistert und sie (kleiner Werbeblock) mit einem guten Berater oder einer guten Beraterin angeht, hat aus unserer Sicht mit dem direkten Investment in einer Immobilie den größten und kreativsten Spielraum, das Investment ganz nach den eigenen Wünschen zu gestalten.

Womit wir wieder beim Ursprung und bei den Schwaben wären: Eigentlich müsste es nicht heißen: „Schaffe schaffe, Häusle baue“, sondern: „Schaffe schaffe, Häusle kaufe“.

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