Immobilien 2021/22: Platzt die Blase?

Seit einigen Jahren bereits kennen die Immobilienpreise in Deutschland nur eine Richtung: nach oben. Aktuelle Zahlen der Kreditanstalt für den Wiederaufbau (KfW) besagen, dass die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser hierzulande seit 2015 um rund 35 Prozent gestiegen sind. Dieser Trend soll laut Meinung verschiedener Experten weiter anhalten. Nach einer Studie der Universität Freiburg im Auftrag von Schwäbisch Hall noch mindestens bis ins Jahr 2030.

Eine Frage, die sich viele Immobilieneigner und Investoren stellen: Kann das tatsächlich so weitergehen? Oder leben wir schon mitten in einer sich aufblähenden Immobilienblase? Und droht diese vielleicht irgendwann zu platzen, vergleichbar wie in den USA kurz vor der Finanzkrise?

Was ist eine Immobilienblase?

Von einer Blase – und das trifft nicht nur auf Immobilien zu – sprechen wir immer dann, wenn die Nachfrage größer ist als das Angebot. Wenn also deutlich mehr potenzielle Käufer nach Immobilien suchen, es aber nur ein geringeres Angebot auf dem Markt gibt. Eine solche Situation kann zum Beispiel durch günstige Immobilienkredite oder steuerliche Vorteile ausgelöst werden. Wenn also immer mehr Menschen sich den Immobilienkauf leisten können. Die höhere Nachfrage sorgt dafür, dass mögliche Käufer bereit sind, einen deutlich höheren Preis als den eigentlichen Marktwert zu zahlen – und dass die Verkäufer diesen dann auch verlangen. Die Immobilienverkäufer spekulieren also auf stetig steigende Preise mit immer weniger realem Gegenwert. Diese Entwicklung geht – als reines Spekulationsgeschäft – so lange weiter, bis die Kaufpreise irgendwann ein Maximum erreichen. Danach kann es zum „Platzen“ der Blase kommen, ausgelöst durch verschiedene mögliche Faktoren.

Wie und warum platzt eine Immobilienblase?

Es kann verschiedene Auslöser für das Platzen der Blase geben. Oft auch mehrere in Kombination: Die Käufer sind nicht mehr bereit oder in der Lage, die überhöhten Preise zu zahlen. Die Nachfrage sinkt. Kreditzinsen steigen an, Eigentümer können diese Kosten nicht mehr tragen und müssen schnell und „billig“ verkaufen. Banken vergeben weniger Kredite, zum Beispiel, weil Käufer nicht mehr genügend Sicherheiten oder Eigenkapital aufbringen können.

In dem Moment kann es dazu kommen, dass die vorerst große Nachfrage rapide abfällt, weil viele potenzielle Käufer angesichts fallender Preise vor einem Investment zurückschrecken.

Mit dieser Entwicklung fallen dann auch die Preise rasch weiter. Es entsteht eine Kettenreaktion: Das Angebot wächst und die Preise fallen weiter, Immobilien stehen leer oder werden versteigert.

Ein Blick zurück

Das letzte große Platzen einer Immobilienblase fand in den Jahren 2007 und 2008 in den USA statt. Hier hatten Banken Kredite zur Immobilienfinanzierung zu günstigen Konditionen auch an Kunden mit einer eher niedrigen Bonität ausgegeben. Dies sorgte für eine deutlich höhere Quote von Eigenheimbesitzern. Zugleich waren die Preise für Immobilien seit dem Ende der 1990er Jahre in den USA erheblich gestiegen. Ab dem 9. August 2007 stiegen dann die Zinsen für Kreditgeschäfte der Banken untereinander wieder sprunghaft an. Die Banken sahen sich gezwungen, diese Entwicklung auch auf das eigene Kreditgeschäft anzuwenden und die Zinsen für die bisher günstigen Kredite wurden erheblich teurer. Immer mehr Menschen konnten sich die steigenden Raten nicht mehr leisten und mussten die Immobilien wieder veräußern. So überstieg das Angebot rasch die Nachfrage und die Preise rutschten in den Keller. Es kam teils zu Panikverkäufen, zu Zahlungsausfällen und -verzögerungen im Hypothekenmarkt. Die Folge der Entwicklung war die große Finanzkrise der Jahre 2007 und 2008, die bis zur Insolvenz von Kreditinstituten wie etwa Lehman Brothers, zu massiven Kursverlusten und hoher Staatsverschuldung führte. Ein Ergebnis dieser Entwicklung ist uns bis heute erhalten geblieben: der Niedrigzins.

Stehen wir wieder vor einer solchen Immobilienblase?

Einiges spricht dafür, wie zum Beispiel die Preisentwicklung:

Unabhängig von Inflation oder der Entwicklung der Einkommen steigen die Immobilienpreise. Die Zinsen sind nach wie vor niedrig. Das Angebot an bezahlbarem Wohnraum ist – besonders in Metropolen und Ballungsräumen wie Berlin, München oder Hamburg – kleiner als die Nachfrage. Das Forschungsinstitut emprica sieht deshalb insbesondere in diesen Regionen eine erhöhte „Blasengefahr“ und sagt dazu:

„Kaufpreise für Etagenwohnungen von mehr als 10 Jahreseinkommen in den Top7-Städten sind dauerhaft nicht zu erzielen. Entweder die Preise fallen irgendwann oder die Einkommen steigen drastisch.“ Es handelt sich also hierzulande eher um mehrere kleinere Blasen, im Gegensatz zur „großen Blase“ in den USA 2007.

Und wann platzen diese kleinen Blasen?

Ob sie tatsächlich platzen oder ob die Luft eher langsam entweicht, das ist die eigentliche Frage, mit der sich auch Immobilien-Investoren beschäftigen sollten. Zu einem Preisverfall kann es auch hier kommen, zum Beispiel, wenn Zinsen wieder steigen oder die Menschen weniger Geld verdienen, wie zuletzt im Zuge der Corona-Krise. Allerdings bleibt das Angebot auf dem Mietmarkt weiterhin niedrig – und die Mietpreise hoch. Die Zuwanderung dürfte diesen Trend noch verstärken. All dies wirkt stabilisierend auf die Immobilienwerte und die Preisentwicklung. Es spricht also vieles für ein eher langsames Entweichen der Luft aus regionalen Immobilienblasen – und nicht für den Big Bang.

Wie kann ich mich vor Immobilienblasen schützen?

Um als Investor den Gefahren einer solchen Blase zu entgehen, gibt es schon vor dem Kauf einige Möglichkeiten. Da wäre zum einen die Auswahl der Immobilie. Hier gibt es nicht nur regional große Unterschiede. Zum anderen sollte man im Rahmen der Finanzierung auf eine möglichst lange Zinsbindung achten. Das erhöht zwar in der Regel die Zinshöhe, sorgt aber für Sicherheit und Ruhe für einen langen Zeitraum. Auch eine lange Gesamtlaufzeit ist ein positiver Faktor, weil sich dadurch die Ratenhöhe erheblich minimieren lässt. Auch die Kredithöhe sollte in einem Rahmen liegen, den man sich auch dauerhaft sicher leisten kann. Hier sollte man sich keinesfalls überschätzen. Ein entsprechend hohes Eigenkapital ist hier natürlich buchstäblich „die halbe Miete“. Es sollte je nach Vorhaben mindestens 10, besser 15 Prozent der Kaufsumme oder höher betragen. Außerdem können bei einem soliden Investment und guter Planung auch künftige Preisentwicklungen berücksichtigt werden.

Fazit: Blase hin oder her: Betongold bleibt beständig

Auch in einer Zeit, in der die Preisentwicklung dynamisch fortschreitet, bleiben Immobilieninvestments sinnvoll. Eine Immobilie behält schließlich physisch ihren Wert und erwirtschaftet Renditen und Einkünfte jenseits der Wertentwicklung, etwa durch Mieten. Um nicht „in eine Blase“ zu geraten, kommt es auf die Auswahl des richtigen Objekts in der richtigen Lage, aber auch die Eigenkapitalquote und die entsprechende Finanzierung an.

Wenn in diesem Wechselspiel „alles passt“, dann können auch viele kleine Blasen dem Investment nicht viel anhaben. Oder um mit einem Zitat von Franklin D. Roosevelt zu schließen:

„Immobilien können weder verloren gehen oder gestohlen noch mitgerissen werden. Mit gesundem Menschenverstand gekauft, vollständig bezahlt und mit angemessener Sorgfalt verwaltet, handelt es sich um die sicherste Investition der Welt.“