So verkauft Ihr Eure Immobilie möglichst steuerfrei
Steuern sind immer lästig, das ist klar. Und beim Verkauf von Immobilien werden auch so einige Steuerabgaben fällig. Das heißt aber nicht, dass Ihr dazu einfach ja und Amen sagen und alles bezahlen müsst. Keine Sorge, wir schlagen Euch jetzt keine Steuerhinterziehung vor, aber es gibt beim Immobilienverkauf durchaus Steuern, die Ihr umgehen oder zumindest minimieren könnt. Wenn Ihr rausfinden wollt, welche das sind, dann solltet Ihr jetzt auf jeden Fall weiterlesen.
Abwarten und sparen
Benjamin Franklin sagte einst: „Nur zwei Dinge auf dieser Welt sind uns sicher: Der Tod und die Steuer.“ Und wie recht er damit hat. Jeder Immobilienbesitzer muss sich früher oder später mit dem Thema auseinandersetzen. Aber während der Tod tatsächlich unvermeidbar ist, können wir die Steuer zumindest teilweise umgehen. Am leichtesten hat es der Selbstnutzer. Denn wer im Jahr des Verkaufs und mindestens in den zwei vorangegangen Kalenderjahren selbst in der Immobilie gewohnt hat, kann diese komplett steuerfrei verkaufen. So schön kann es sein. Aber viele von Euch sind Investoren und vermieten vielleicht die Immobilie, bevor sie entscheiden doch zu verkaufen. Da ist die Sache dann insgesamt schon etwas komplizierter, aber auch hier könnt Ihr Steuern umgehen. Wenn Ihr nämlich seit mehr als 10 Jahren im Besitz der Immobilie seid, dann zahlt Ihr ebenfalls keine Steuer. Alle, die früher verkaufen wollen, müssen sich leider mit der Spekulationssteuer anfreunden. Die errechnet sich aus dem Veräußerungsgewinn und dem Einkommenssteuersatz.
Steuer ist teuer
Um etwas konkreter zu werden, machen wir das mal mit einem Beispiel: Also zunächst zum Veräußerungsgewinn. Das ist die Differenz aus Verkaufspreis und Anschaffungspreis plus zusätzliche Anschaffungs- oder Renovierungskosten sowie Verkäuferprovision. Wenn Ihr also vor 5 Jahren eine Immobilie für 100.000 Euro gekauft habt und diese jetzt für 160.000 verkauft, dann liegt Euer Veräußerungsgewinn bei 60.000 Euro. Wenn Ihr vor dem Verkauf aber noch Renovierungskosten in Höhe von 10.000 Euro hattet, dürft Ihr diese abziehen und habt einen Gewinn von 50.000 Euro. Diese gilt es dann mit Eurem entsprechenden Einkommenssteuersatz zu verrechnen. Für einen Spitzenverdiener wären das 42 Prozent, was 21.000 Euro ergibt. Das ist ganz schön viel, deshalb lohnt es sich wirklich, diese 10 Jahre Spekulationsfrist abzuwarten.
Oder natürlich den Verkaufspreis zu verringern. Das heißt jetzt nicht, dass Ihr die Bude verscherbeln sollt. Aber Ihr könnt etwa die Möbel und Küche herausnehmen, um den Preis zu senken. Wenn Ihr mit dem Verkauf am Ende keinen Nettogewinn erzielt, dann werden auch keine Steuern fällig. Ansonsten ist es auch noch möglich, die Veräußerungsgewinne über mehrere Jahre beispielsweise durch Ratenzahlung zu strecken, um so Freigrenzen zu nutzen.
Mit Geduld gespart
Zum Thema 10-Jahres-Frist noch eine Info am Rande: Wenn Ihr eine Immobilie verkaufen wollt, die Euch vererbt oder geschenkt wurde, dann gilt für den Start der Spekulationsfrist von 10 Jahren nicht der Tag, an dem IHR die Immobilie erhalten habt, sondern das Datum des ursprünglichen Kaufes.
Zum Schluss noch ein Hinweis für alle, die mehrere Immobilien besitzen und darüber nachdenken, diese zu verkaufen: Wer mehr als 3 Immobilien innerhalb von 5 Jahren verkauft, überschreitet die Drei-Objekt-Grenze und zählt automatisch als gewerblicher Immobilienhändler. Dazu zählt übrigens auch der Verkauf von mehreren Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus. Das ist insofern unpraktisch, da gewerbliche Immobilienhändler auf jede Immobilie Steuern zahlen müssen – und zwar sowohl Umsatzsteuer als auch Gewerbesteuer. Wenn ihr also die Möglichkeit habt, dann bleibt unter der Drei-Objekt-Grenze. Und für alle, die wirklich Willenskraft mitbringen: Am meisten Steuern spart Ihr Euch natürlich, wenn Ihr 2 Jahre vor Ablauf der Spekulationsfrist selbst in Eure zuvor vermietete Immobilie einzieht, um diese dann zum dritten Kalenderjahr und 10 Jahre nach Immobilienkauf komplett steuerfrei zu verkaufen.
