Wer eine vermietete Immobilie besitzt, kann die Anschaffungskosten des Gebäudes über Jahrzehnte steuerlich geltend machen. Die sogenannte Absetzung für Abnutzung (AfA) senkt das zu versteuernde Einkommen, ohne dass tatsächlich Geld abfließt. Für Immobilieninvestoren ist die Abschreibung damit einer der wirkungsvollsten Steuervorteile überhaupt.
2026 stehen Vermietern und Investoren so viele Abschreibungsmethoden offen wie selten zuvor.
Das Jahressteuergesetz 2022 hat den linearen AfA-Satz für Neubauten auf 3 Prozent angehoben, das Wachstumschancengesetz 2024 hat die degressive AfA für Wohngebäude zurückgebracht, und die Denkmal-AfA nach § 7i EStG bleibt für Kapitalanleger einer der stärksten Hebel im gesamten Steuerrecht. Wer diese Möglichkeiten kennt und richtig einsetzt, holt jedes Jahr mehrere tausend Euro aus seiner Steuererklärung.
Was bedeutet Abschreibung bei Immobilien?
Die Abschreibung von Immobilien verteilt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes auf dessen wirtschaftliche Nutzungsdauer.
Geregelt ist das in § 7 Absatz 4 EStG. Der Gesetzgeber unterstellt, dass ein Gebäude sich über die Jahre abnutzt und an Wert verliert. Diesen rechnerischen Wertverlust darfst Du als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzen.
Drei Grundregeln gelten immer:
- Abschreibbar ist ausschließlich der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten.
Der Grund und Boden unterliegt keiner Abnutzung und bleibt außen vor. Die Kaufpreisaufteilung zwischen Grundstück und Gebäude ist deshalb einer der wichtigsten Hebel bei der Berechnung. - Nur Vermieter und gewerbliche Investoren können die Gebäude-AfA nutzen.
Wer seine Immobilie selbst bewohnt, hat keinen Anspruch auf die reguläre Abschreibung. Eine Ausnahme bildet die Denkmal-AfA nach § 10f EStG für selbst genutzte Denkmalimmobilien. - Die AfA beginnt im Monat des Übergangs von Nutzen und Lasten. Im Erwerbsjahr wird zeitanteilig abgeschrieben, ab dem Folgejahr mit dem vollen Jahresbetrag.
Welche AfA-Sätze gelten 2026?
Die Höhe der jährlichen Abschreibung richtet sich nach dem Baujahr des Gebäudes und der gewählten Abschreibungsmethode.
Lineare Abschreibung nach § 7 Absatz 4 EStG
| Baujahr | AfA-Satz | Nutzungsdauer | Bemessungsgrundlage |
| Vor 1925 | 2,5 % | 40 Jahre | Gebäudeanteil der Anschaffungskosten |
| 1925 bis 2022 | 2,0 % | 50 Jahre | Gebäudeanteil der Anschaffungskosten |
| Ab 2023 (Fertigstellung) | 3,0 % | 33 Jahre | Gebäudeanteil der Anschaffungskosten |
Die Anhebung auf 3 Prozent für Neubauten ab 2023 geht auf das Jahressteuergesetz 2022 zurück. Für Bestandsimmobilien mit Baujahr zwischen 1925 und 2022 bleibt der AfA-Satz bei 2 Prozent. Bei Gebäuden vor 1925 liegt er bei 2,5 Prozent, weil der Gesetzgeber eine kürzere Restnutzungsdauer unterstellt.
Wichtig zu wissen: Bestandsimmobilien können auch höher abgeschrieben werden. Durch ein Restnutzungsdauer-Gutachten lässt sich die tatsächliche Nutzungsdauer nachweisen und der AfA-Satz entsprechend anheben.
Degressive Abschreibung nach § 7 Absatz 5a EStG
Das Wachstumschancengesetz 2024 hat die degressive AfA für Wohngebäude zurückgebracht. Sie beträgt 5 Prozent auf den jeweiligen Restwert und gilt für Wohngebäude, deren Herstellung zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 beginnt.
Der Vorteil der degressiven Methode: In den ersten Jahren ist die Abschreibung deutlich höher als bei der linearen Variante. Ein Wohngebäude mit Herstellungskosten von 400.000 Euro erzeugt im ersten Jahr 20.000 Euro degressive AfA (5 Prozent von 400.000 Euro). Bei linearer AfA mit 3 Prozent wären es 12.000 Euro. Über die Haltedauer gleicht sich das aus, aber der Liquiditätsvorteil in den ersten Jahren ist für Investoren erheblich.
Wichtig: Ein Wechsel von der degressiven zur linearen Abschreibung ist einmalig möglich. Der umgekehrte Weg ist ausgeschlossen. Der optimale Wechselzeitpunkt liegt dort, wo die lineare AfA den degressiven Betrag überschreitet.
Sonder-AfA nach § 7b EStG
Die Sonder-AfA fördert den bezahlbaren Mietwohnungsneubau. Zusätzlich zur regulären AfA kannst Du 5 Prozent pro Jahr über vier Jahre auf die Herstellungskosten abschreiben.
Voraussetzung: Die Herstellungskosten dürfen 5.200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche nicht überschreiten. Die förderfähige Bemessungsgrundlage ist auf 4.000 Euro pro Quadratmeter gedeckelt.
Kombinierst Du die Sonder-AfA mit der linearen AfA von 3 Prozent, lassen sich in den ersten vier Jahren insgesamt 32 Prozent des Gebäudewerts steuerlich geltend machen. Eine Kombination mit der degressiven AfA ist ebenfalls möglich.
Denkmal-AfA nach § 7i und § 7h EStG
Für Immobilieninvestoren mit hohem Einkommen ist die Denkmal-AfA einer der wirkungsvollsten Hebel im deutschen Steuerrecht. Bei vermieteten Denkmalimmobilien können die Sanierungskosten wie folgt abgeschrieben werden:
| Zeitraum | AfA-Satz pro Jahr |
| Jahr 1 bis 8 | 9 % |
| Jahr 9 bis 12 | 7 % |
Über zwölf Jahre lassen sich bis zu 100 Prozent der Sanierungskosten steuerlich geltend machen. Bei einer Denkmalimmobilie mit 300.000 Euro Sanierungskosten ergibt das in den ersten acht Jahren jeweils 27.000 Euro Abschreibung pro Jahr. Bei einem Spitzensteuersatz von 42 Prozent plus Solidaritätszuschlag bedeutet das über 12.000 Euro weniger Steuern pro Jahr.
Hinzu kommt die reguläre lineare AfA auf die Altbausubstanz (2 oder 2,5 Prozent je nach Baujahr). Beide Abschreibungen laufen parallel. Bei CAPRI CONSULT begleiten wir seit 2013 Investoren beim Erwerb und der Weiterentwicklung von Denkmalimmobilien als Kapitalanlage mit genau dieser Steuerstrategie.
Wie hoch ist Dein Steuerhebel?
Rechenbeispiel: Abschreibung einer Bestandsimmobilie
Ein Investor erwirbt 2026 eine vermietete Eigentumswohnung. Baujahr 1998, Kaufpreis 280.000 Euro. Dazu kommen 20.000 Euro Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch). Laut Kaufvertrag entfallen 25 Prozent auf das Grundstück, 75 Prozent auf das Gebäude.
- Berechnung der Bemessungsgrundlage: Gesamtaufwand: 300.000 Euro. Gebäudeanteil 75 Prozent: 225.000 Euro.
- Jährliche AfA: 225.000 Euro × 2 Prozent = 4.500 Euro.
- Steuerersparnis bei 42 Prozent Grenzsteuersatz: 4.500 Euro × 0,42 = 1.890 Euro pro Jahr. Über 50 Jahre insgesamt 94.500 Euro weniger Steuern.
Hier zeigt sich die Rolle der Kaufpreisaufteilung: Liegt der Gebäudeanteil bei 80 Prozent (240.000 Euro), steigt die jährliche AfA auf 4.800 Euro und die Steuerersparnis auf 2.016 Euro pro Jahr. Das Bundesministerium für Finanzen stellt eine Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung bereit. Ein Gutachten kann in vielen Fällen einen höheren Gebäudeanteil belegen als die pauschale Aufteilung.
Rechenbeispiel: Denkmal-AfA für Kapitalanleger
Ein Investor erwirbt eine denkmalgeschützte Wohnung für 350.000 Euro. Davon entfallen 280.000 Euro auf Sanierungskosten und 70.000 Euro auf Altbausubstanz und Grundstück. Steuerlich zu versteuerndes Einkommen: 120.000 Euro, Grenzsteuersatz 42 Prozent.
- Sanierungskosten-AfA nach § 7i EStG: Jahr 1 bis 8: 280.000 Euro × 9 Prozent = 25.200 Euro pro Jahr. Jahr 9 bis 12: 280.000 Euro × 7 Prozent = 19.600 Euro pro Jahr.
- Steuerersparnis in den ersten 8 Jahren: 25.200 Euro × 0,42 = 10.584 Euro pro Jahr. Über acht Jahre insgesamt 84.672 Euro.
- Steuerersparnis in Jahr 9 bis 12: 19.600 Euro × 0,42 = 8.232 Euro pro Jahr. Über vier Jahre insgesamt 32.928 Euro.
- Gesamte Steuerersparnis über 12 Jahre: 117.600 Euro.
Wer diese Gestaltungsmöglichkeiten nutzt, baut Vermögen aus Einkommensteuer auf. Genau das ist der Kerngedanke bei CAPRI CONSULT: Im illiquiden Vermögensaufbau nutzen wir Immobilienstrategien, die aus Einkommensteuer Vermögen bilden. Im liquiden Vermögensaufbau ergänzen wir das über Honorarberatung mit Indexfonds. Zwei Bereiche, zwei Vergütungsmodelle, eine Gesamtstrategie.
Mehr zu unseren Bestandsimmobilien als Kapitalanlage und den Steuervorteilen bei Immobilieninvestments.
Restnutzungsdauer-Gutachten: Der unterschätzte Hebel
Der Gesetzgeber unterstellt pauschale Nutzungsdauern (40 oder 50 Jahre). Bei älteren Bestandsimmobilien ist die tatsächliche Restnutzungsdauer oft deutlich kürzer. Wer das per Gutachten nachweist, darf einen höheren AfA-Satz ansetzen.
Ein Beispiel: Eine Bestandsimmobilie von 1965 wird pauschal mit 2 Prozent pro Jahr abgeschrieben (50 Jahre). Ein Restnutzungsdauer-Gutachten ermittelt eine verbleibende Nutzungsdauer von 25 Jahren. Der AfA-Satz verdoppelt sich auf 4 Prozent. Bei einer Bemessungsgrundlage von 200.000 Euro steigt die jährliche Abschreibung von 4.000 auf 8.000 Euro. Die Steuerersparnis verdoppelt sich mit.
Die Rechtsprechung hat den Nachweis kürzerer Restnutzungsdauern erleichtert. Der Gesetzgeber wollte diese Möglichkeit im Jahressteuergesetz 2022 streichen, wurde aber vom Bundesrat gestoppt. Aktuell bleibt das Gutachten-Modell nutzbar. In unserem Partner-Netzwerk arbeiten wir mit erfahrenen Gutachtern zusammen, die wir auf Anfrage weiterempfehlen.
Häufige Fragen zur Abschreibung von Immobilien
Was ist die Abschreibung bei Immobilien?
Wie hoch ist die Abschreibung bei Immobilien 2026?
Was ist der Unterschied zwischen linearer und degressiver Abschreibung?
Wie funktioniert die Denkmal-AfA?
Kann ich die Abschreibung auch bei einer Eigentumswohnung nutzen?
Was bringt ein Restnutzungsdauer-Gutachten?
Wie berechne ich die Bemessungsgrundlage für die AfA?
Lohnt sich die Sonder-AfA bei Immobilien nach § 7b EStG?
Lass Deine Immobilien-Abschreibung von Experten prüfen
Denkmal-AfA, Restnutzungsdauer-Gutachten oder Kaufpreisaufteilung. Welche Abschreibungsmethode hat in Deiner Situation den größten Hebel? Wir rechnen es mit Dir durch. Seit 2013 begleitet CAPRI CONSULT Investoren beim Vermögensaufbau mit steueroptimierten Immobilien.
