Immobilien ohne Eigenkapital: Eine riskante Strategie?

Immobilien ohne Eigenkapital: Eine riskante Strategie?

Immobilienkäufe ohne Eigenkapital, sogenannte 100%-Finanzierungen, liegen im Trend. Gesunkene Kreditzinsen und stark gestiegene Mieten machen diese Finanzierungsform für viele Käufer attraktiv – besonders für Kapitalanleger, die Immobilien vermieten möchten. Doch die Risiken dürfen nicht unterschätzt werden. Wer herausfinden will, was es zu beachten gibt und warum ein gewisses Maß an Eigenkapital entscheidend bleibt, sollte jetzt unbedingt weiterlesen.

 

 

Ein Blick auf 100%-Finanzierungen

Das Konzept der 100%-Finanzierung klingt verlockend: Keine eigenen Mittel einsetzen, sondern den gesamten Kaufpreis über die Bank finanzieren. Einige Banken bieten sogar 110%-Finanzierungen an, bei denen auch Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Maklergebühren und Notarkosten mitfinanziert werden. Besonders kinderlose Paare mit überdurchschnittlichem Einkommen profitieren von diesen Angeboten. 

In den letzten Jahren ist die Nachfrage nach 100%-Finanzierungen spürbar gestiegen. Seit Jahresbeginn 2024 machen diese laut Handelsblatt rund 11 % aller Baufinanzierungsabschlüsse aus – ein Anstieg gegenüber 2023, als der Anteil noch bei knapp 9 % lag. Besonders Kapitalanleger, die Immobilien zur Vermietung kaufen, greifen häufiger zu: Bei ihnen ist etwa jede dritte Finanzierung eine 100%-Finanzierung. 

Doch genau hier lohnt sich ein genauerer Blick. Wenn man die Vor- und Nachteile abwägt, überrascht es, dass der Anteil an 100%-Finanzierungen bei Kapitalanlegern so hoch ist. 


Warum 100%-Finanzierungen im Trend liegen
 

Zunächst zu den positiven Aspekten und den Gründen, warum 100%-Finanzierungen aktuell einen Aufschwung erleben. Der Trend zu vollfinanzierten Immobilien lässt sich durch mehrere Faktoren erklären. Erstens sind die Kreditzinsen zuletzt gesunken, was die Finanzierungskosten attraktiver macht. Käufer können trotz höherer Beleihung mit vergleichsweise moderaten monatlichen Raten kalkulieren. 

Zweitens spielen die deutlich gestiegenen Mietpreise eine Rolle. In einigen Regionen sind diese in den letzten zwei Jahren um 25 % angestiegen. Dadurch erscheint der Kauf einer Immobilie – auch ohne Eigenkapital – oft rentabler als das Anmieten einer Wohnung. 

Zusätzlich sind die Kaufpreise für bestehende Immobilien gesunken, was Eigentum noch attraktiver macht. Diese Entwicklungen haben das Interesse an Immobilieninvestitionen weiter befeuert und dazu geführt, dass Käufer häufiger auch risikoreichere Finanzierungsmethoden in Betracht ziehen.


Langfristige Risiken für Investoren
 

Doch es ist nicht alles Gold, was glänzt. Für Investoren, die sich ein Portfolio an Immobilien aufbauen möchten und nicht an einer Wohnung zur Eigennutzung interessiert sind, bleibt die 100%-Finanzierung problematisch. Mit zunehmender Anzahl von Objekten wächst die Belastung durch Kaufnebenkosten, die oft aus Eigenmitteln aufgebracht werden müssen. Diese können sich je nach Art und Anzahl der Objekte erheblich summieren. Fehlen diese Mittel, gerät die Gesamtstrategie ins Wanken: Banken lehnen Folgefinanzierungen ab, da keine ausreichenden Sicherheiten bestehen. 

Die finanziellen Folgen können gravierend sein. Höhere Zinsen, begrenzte Flexibilität und eine potenzielle Überschuldung sind Risiken, die langfristige Ziele gefährden. Daher sollte zumindest ein Teil der Finanzierung aus Eigenkapital erfolgen, um die eigene Bonität und Handlungsfähigkeit zu schützen. 


Eigenkapital ist ein Muss
 

Aus finanzieller Sicht empfiehlt es sich, mindestens die Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln zu tragen. Eine klassische 100%-Finanzierung (ohne Kaufnebenkosten) bietet zwar eine attraktive Einstiegsmöglichkeit, bleibt jedoch für Anleger mit langfristigen Zielen suboptimal. Die Strategie sollte vielmehr auf Stabilität und Flexibilität ausgerichtet sein, um künftige Investments nicht zu gefährden. 

Für kurzfristige Ziele – beispielsweise den Kauf einer einzelnen Immobilie ohne langfristige Portfolioabsicht – könnte eine 100%-Finanzierung in Einzelfällen sinnvoll sein. Hierbei sollten jedoch Sondertilgungsrechte und flexible Tilgungsoptionen verhandelt werden, um mögliche Engpässe abzufedern. 

Die Entscheidung für oder gegen eine 100%-Finanzierung hängt stark von der individuellen Zielsetzung ab. Wer langfristig Vermögen aufbauen möchte, sollte Eigenkapital einsetzen und eine nachhaltige Strategie verfolgen. Wenn ihr euch hierbei angesprochen fühlt, dann scheut euch nicht, uns über das Kontaktformular eine Nachricht zu senden. 

Wenn ihr Lust auf noch mehr Inhalte zum Thema Immobilieninvestment habt, dann hört doch gerne mal in Folge 260 unseres Podcasts rein. Wir können euch nämlich Dresden als optimalen Standort für euer Investment empfehlen. Warum? Das erfahrt ihr im Podcast. 

 

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