Investmentimmobilie versus Eigenheim – was kann ich absetzen?
Man glaubt es kaum, aber aktuell fallen die Immobilienpreise ein wenig. Krisen und Inflation haben es tatsächlich geschafft, die Nachfrage etwas zu senken und infolgedessen ebenso die Immobilienpreise. Vielleicht ist das also die perfekte Chance, sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen? Nicht, wenn Ihr hört, wie viele Vorteile eine Investmentimmobilie mit sich bringt. In dem heutigen Beitrag beleuchten wir nämlich, wie viele Steuervorteile Euch das Vermieten Eurer Immobilie bringt. Wenn Ihr rausfinden wollt, wie Ihr Eure Steuerlast senken könnt, dann solltet Ihr jetzt auf jeden Fall weiterlesen.
Wer in seinen eigenen vier Wänden wohnt, muss keine Miete bezahlen. Wer dagegen selbst Vermieter ist, muss seine Mieteinnahmen versteuern. Klingt nach einem klaren Sieg für den Eigenbedarf, oder? Nicht unbedingt! Denn alle Kosten, die mit der Vermietung einhergehen, senken die Steuer.
Egal, ob dauerhafte Mieter oder Kurzzeit-Mieter über Plattformen wie Airbnb, das Finanzamt möchte alles über Euch und Eure Einnahmen und Ausgaben wissen. Deswegen ist die Anlage V für Vermieter in der Steuererklärung so umfangreich. Hier liegt aber auch die Chance, von Anfang an Steuern zu sparen. Beginnen könnt Ihr direkt schon mit dem Kaufpreis der Immobilie. Die Anschaffungskosten können Vermieter nämlich über 50 Jahre hinweg mit jeweils 2 Prozent pro Jahr geltend machen. Dazu zählen übrigens auch die Kosten für den Notar, die Grunderwerbsteuer und die Gebühren für die Grundbucheintragung. Was allerdings nicht eingerechnet werden darf, ist der Preis des Grundstücks an sich, da sich das nicht mit der Zeit abnutzt.
Wer eine Immobilie bereits seit mehr als 3 Jahren besitzt und sie renovieren beziehungsweise modernisieren möchte, kann auch das steuerlich absetzen. Innovationen, die den Standard erhalten, dürfen nämlich sofort oder über 5 Jahre verteilt geltend gemacht werden. Kosten für eine neue Einbauküche mit Herd, Spüle und Möbeln zählen hier aber nicht mit rein, da es sich nicht um einen Erhaltungsaufwand handelt. Diese Ausgaben müsst Ihr als einheitliches Wirtschaftsgut über zehn Jahre abschreiben. Zusätzlich kompliziert wird es, wenn Ihr bereits in den ersten 3 Jahren nach dem Kaufdatum renovieren wollt. Dann könnt Ihr diese Kosten nur über ein bis fünf Jahre verteilt abschreiben, aber auch nur, wenn sie ohne Mehrwertsteuer höchstens 15 Prozent der Gebäudekosten ausmachen. Ansonsten sind das nämlich sogenannte anschaffungsnahe Herstellungskosten, die genau wie der Gebäudepreis über 50 Jahre verteilt abgeschrieben werden.
Jetzt ist es aber manchmal so, dass man halt eine Immobilie kauft, die eigentlich dringend eine Renovierung vertragen würde. Man möchte nicht drei Jahre warten, aber auch nicht seine steuerlichen Vorteile sausen lassen. Für genau diese Situation gibt es glücklicherweise einen Steuertrick, der sogar offiziell abgesegnet wurde:
Und zwar modernisiert ihr einfach noch vor dem steuerlich offiziellen Anschaffungszeitpunkt. Das geht, indem Ihr als Käufer mit dem Verkäufer der Immobilie abmacht, dass zwischen dem Abschluss des Kaufvertrags und der offiziellen Übergabe der Immobilie noch ein bisschen Zeit vergeht. Alle Kosten in dieser Übergangsphase könnt Ihr sofort und vollständig absetzen. Ziemlich clever, oder?
Das nächste große Thema sind die Werbungskosten. Ihr könnt nämlich viele der Ausgaben einer Immobilie von den Einnahmen durch die Vermietung abziehen und zahlt dann weniger Einkommenssteuer. Unter diese Werbungskosten, die Ihr abziehen könnt, fallen unter anderem zum Beispiel:
- Die Betriebskosten, also Strom, Wasser, Schornsteinfeger, Gartenpflege und und und
- Die Darlehenszinsen
- Die Fahrkosten zum Mietobjekt um nach dem Rechten zu sehen
- Prozesskosten, Verwaltungskosten aber auch Sachen wie Home Office und Gartengerä
Schaut Euch am besten online eine volle Liste der Werbungskosten an.
Und jetzt abschließend noch zu einem ganz anderen Thema:
Wenn Ihr Eure Wohnung eigentlich nur billig an Familienmitglieder vermieten wollt, ist das kein Problem. Ihr könnt trotzdem steuerliche Vorteile genießen. Wenn Ihr von Euren Familienmitgliedern trotzdem mindestens 50 Prozent der ortsüblichen Miete verlangt – also der Miete, die eine vergleichbare Immobilie in der Gegend kostet – dann könnt Ihr trotzdem alle Werbungskosten vollständig oder zumindest teilweise abschreiben.
Wenn Ihr dann Verlust macht, egal ob wegen günstiger Miete für ein Familienmitglied oder aus anderen Gründen, dann wird der Vermietungsverlust von positiven Einkünften wie dem Arbeitslohn automatisch abgezogen und Ihr zahlt weniger Einkommenssteuer.
Ihr seht also, am Ende kann sich der Vermieter enorm viele Steuern sparen, wenn er Bescheid weiß und alles richtig angibt. Wenn Ihr jetzt rausfinden wollt, welche Immobilie das perfekte Investment für Euch ist, dann kontaktiert uns doch gerne.
