Der Immobilienmarkt kann eine lukrative Art sein, sein Vermögen zu investieren und viel Rendite zu erwirtschaften. Bevor man uns hier aber falsch versteht, möchten wir direkt klarstellen, dass wir hier über den langfristigen Anlageerfolg mit vermieteten Immobilien sprechen. Was wir nicht befürworten, ist mit Immobilien wie mit einer Aktie auf einen höheren Preis in drei, vier, fünf Jahren zu spekulieren. Denn Immobilien sind die Stetigkeit im Leben. Und wir sprechen auch heute nicht über die skurrile Preisgestaltung beim Thema Eigenheim, denn das hat reichlich wenig mit einer Investition zu tun.
In diesem Beitrag beantworten wir daher die Frage: Welche Dinge sind zu beachten, damit sich ein Investment in vermietete Immobilien auch in 2022 noch lohnt?
Falls sich einige jetzt fragen… warum noch? Der Branchenfremde hat vielleicht nicht die dynamische Entwicklung der Zinsen auf Baufinanzierungen und die weiterhin hohe Nachfrage bei geringem Angebot mitbekommen. Das wollen wir aber nicht größer machen, als es ist: Die Frucht ist und bleibt immer noch süß! Wer also erfahren möchte, mit welchen Tipps sich auch in 2022 ein Immobilieninvestment lohnt, der sollte jetzt unbedingt weiterlesen.
Grundwissen
Zunächst sollten wir vielleicht etwas Allgemeines wiederholen: Was genau beeinflusst den Immobilienmarkt?
- Angebot & Nachfrage
- Zinsen auf Darlehen, um Immobilien zu kaufen
Und folgende konkrete Faktoren beeinflussen unsere Marktlage aktuell:
- Die Wohnraumknappheit ist weiterhin da, Flüchtlinge kommen und an Angebot und Nachfrage hat sich nichts geändert.
- Dann wäre da das Problem der Alternativlosigkeit. Denn auch an der Altersarmut hat sich nichts geändert. Aktien/Anleihen und Immobilien sind also weiterhin die beste Chance, um für das Alter vorzusorgen.
- Auch die Zinslandschaft bleibt unverändert, aber die Nachfrage ist weiterhin riesig, weil das Problem der Altersarmut noch größer ist.
- Der Immobilienerwerb dauert ein bisschen länger und manche scheitern an der finanziellen Ausgangslage wegen der gestiegenen Zinsen, aber bei der Nachfrage gibt es keine Schwankung.
Wie geht man jetzt also ran, um mit vermieteten Immobilien auch heute noch große Erfolge zu haben? Wir haben da drei Tipps für Euch:
Tipp 1: Lage, Lage, Lage
Diese scheinbar triviale Weisheit ist auch heute noch von enormer Bedeutung. Die Lage ist und bleibt der zentrale Faktor für die Bewertung einer Immobilie. Doch wie identifiziere ich einen guten Standort? Um diese Frage zu beantworten, müssen sowohl die Makrolage (Region/Stadt) als auch die Mikrolage (Stadtviertel/Umgebung) der Immobilie betrachtet werden. Auch bei Immobilien gilt die generelle Anleger-Regel: Je höher das Risiko, desto größer sind die möglichen Renditen. Beim Thema Lage spielt daher die eigene Risikobereitschaft eine wichtige Rolle: Wer aktuell in eine Wohnung in der Münchener Innenstadt investiert, hat zwar eine Top-Lage und nahezu kein Risiko eines totalen Mietausfalls, darf angesichts der enormen Preise allerdings auch wenig bis keine Rendite erwarten. Wer dagegen in eine weniger begehrte Stadt investiert, der hat zwar höhere Renditechancen, nimmt allerdings auch größere Risiken in Kauf.
Tipp 2: Kennen und Können
Neben dem Immobilienasset ist das wichtigste Asset: Kontakte und Erfahrungen! Das ist glücklicherweise im digitalen Zeitalter deutlich einfacher geworden. Man kann sich ja auch beispielsweise recht schnell informieren – zum Beispiel mit dem Prognos Zukunftsatlas – an welchen Standorten die Preise etwas niedriger, aber die Zukunftsaussichten (bspw. wie an unseren Lieblings-Investment-Standorten Dresden und Leipzig) sehr gut sind. Dort könnte man ja auch mit Wohnungen oder kleinen Mehrfamilienhäusern beginnen, das ist extrem effizient und man kann richtig gute Mieteinnahmen entwickeln.
Tipp 3: Kennt Eure Zahlen
Vor jeder Besichtigung steht eine Berechnung. Die Berechnung sollte möglichst konservativ sein, die richtige Finanzierungsstruktur hinterlegt und die Liquidität sowie die Steuern genauestens erfassen. Mögliche Risiken und Potenziale sollten sich in der Berechnung wieder finden. Wir machen das mit unseren Investoren so, dass wir von der Erwerbsphase, bis hin über den laufenden Betrieb und mögliche Exit-Optionen nach Ende der Zinsbindung, alles einkalkulieren. Anhand dieser Grundlage kann entschieden werden, wie gut das Objekt ins eigene Portfolio passt, bevor man sich die in Tipp zwei aufgebauten Kontakte versaut, weil man alle beschäftigt hat, aber keiner mit seiner Arbeit Geld verdient hat und man selbst als Investor auch kein Vermögen aufgebaut hat.
Zum Abschluss noch mein persönlicher Tipp:
Einfach mal anfangen und als Einsteiger vor allem nicht zu viel Angst vor theoretischen Dingen haben, die mit hoher Wahrscheinlichkeit nie eintreten werden. Aber man sollte schon kalkulieren können und nicht alles schön rechnen. Es wird sowieso nicht immer alles wie geplant im Leben laufen. Ihr werdet Fehler machen, solltet dann aus den Fehlern lernen und besser werden. Viele Fehler könnt Ihr mit guter Beratung und Erfahrung vermeiden, aber Hauptsache ist, Ihr macht etwas. Ich kenne keinen Investor aus meinen letzten +10 Jahren Beratungserfahrung, der gesagt hat, es war keine gute Idee, mit dem Investieren zu starten.
