„So zwischen 100 und 150 Quadratmetern am Prenzlauer Berg, das wär‘ schon cool.“

Mit diesen oder ähnlichen Wünschen kommen Kunden häufig mit uns ins Gespräch. Vor allem angehende oder noch weniger erfahrene Immobilieninvestoren haben zunächst einmal die Lage einer Immobilie im Blick. Wenn sie dann etwas später gefragt werden: „Würden Sie denn für eine solche Immobilie ab 10.000 Euro aufwärts pro Quadratmeter Wohnfläche investieren?“, dann wird aus dem Wunsch oft ein Wunschtraum und es kommen andere Alternativen in weniger „gehypten“ Lagen auf den Tisch.

Welche Rolle spielt eigentlich die Lage? Worin unterscheiden sich A-, B- und C-Lagen? Und warum können auch Objekte in B- oder C-Lagen durchaus attraktive Investments sein?

Was sind eigentlich A,- B- und C-Lagen?

A-Lagen sind am Markt nicht zuletzt aufgrund ihrer Bekanntheit so begehrt. Zu den A-Lagen zählen in Deutschland die großen Metropolzentren wie Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Frankfurt/M., Köln, München und Stuttgart. Sie zeichnen sich nicht nur durch ihre Bekanntheit aus, sondern verfügen über eigene, breit gefächerte Märkte und Wirtschaftsräume von internationaler Bedeutung.

B-Lagen sind hingegen Städte mit nationaler oder regionaler Relevanz wie etwa Bremen, Dortmund, Dresden, Leipzig, Hannover, Karlsruhe, Mannheim, Wiesbaden oder Nürnberg.

Sie haben meist mehr als 200.000 Einwohner und sind das wirtschaftliche, kulturelle und infrastrukturelle Zentrum ihrer Region.

C-Lagen sind Städte, die zwar in der Region eine wichtige Bedeutung haben, im nationalen Kontext aber weniger wichtig sind. Hierzu zählen etwa Augsburg, Bielefeld, Braunschweig, Erfurt, Freiburg, Lübeck, Magdeburg, Heidelberg, Mainz, Osnabrück, Potsdam, Saarbrücken oder Wuppertal.

Neben diesen drei Kategorien gibt es auch noch die D-Lagen, um die es heute aber nicht gehen soll.

Wann, warum und wie sollte man in B- oder C-Lagen investieren?

In B- oder C-Lagen investiert man in der Regel dann, wenn eine Immobilie in A-Lagen nicht erschwinglich ist. Nun sind viele Anleger und teils auch Berater der Meinung, Objekte in B- oder C-Lagen seien riskante Projekte. Immobilien-Punk Gerald Hörhan sprach in einem denkwürdigen Video-Statement sogar mal von „Drecks-Immobilien“ und verglich diese Investments mit billigem Schnaps oder Junk-Food.

Das ist natürlich sehr schwarz-weiß und sicher nicht immer richtig.

Gerade in B- oder C-Lagen können Objekte durchaus attraktiv und wertsteigernd sein, teils auch mit einer Mietrendite, die diejenige in A-Lagen übertreffen kann. Womit er aber Recht hat: Wer aus Budgetgründen in B- oder C-Lagen investieren will oder muss, sollte einiges beachten – oder sich gut beraten lassen. Denn der Kaufpreis und die mögliche Mietrendite sind bei weitem nicht alle Kriterien, die man als Immobilieninvestor im Auge haben sollte.

Worauf es ankommt

Neben Lage, Preis und Nettorendite gibt es zum Beispiel das wichtige Kriterium der Finanzierungskosten. Banken verlangen für Objekte in augenscheinlich schwächeren Lagen oft einen höheren Zins, weil ein höheres Risiko vermutet wird. Diese Mehrkosten schwächen die Rendite.

Ein weiterer Faktor ist das Leerstandsrisiko. Hochwertige Objekte in A-Lagen lassen sich oft leichter, langfristiger und kontinuierlicher vermieten als Immobilien in B- oder C-Lagen.

Steht eine Immobile leer, so fallen für die Eigentümer gleich mehrfach Zusatzkosten an. Denn es fehlt dann nicht nur die Monatsmiete, auch die Kosten aus Instandhaltung und anderen Umlagen muss der Eigentümer selbst tragen. Nicht umlagefähige Kosten wie Reparaturkosten im Objekt müssen in der Zeit des Leerstands ebenfalls berücksichtigt werden. Und zu guter Letzt ist eine leerstehende Immobilie auch versicherungsrechtlich ein Problem: Denn wenn niemand darin wohnt, steigt das Risiko für Beschädigung, Einbruch, Vandalismus, Feuer, Wasserschäden oder andere unerwartete Ereignisse.

Kurz: Eine schwächere Mietprognose kann die Rendite mittelbar erheblich beeinträchtigen.

Etwas anders sieht es bei Instandhaltungs- oder Renovierungskosten aus. Die Preise für Handwerker und Material sind in schwächeren Lagen vielfach günstiger als in A-Lagen.

Zinskosten, Risiken, Leerstand, Instandhaltung: Diese und andere Faktoren können in bestimmten Konstellationen den Cashflow für eine Immobilie durchaus negativ beeinflussen.

In ungünstigen Fällen sogar ins Negative drehen.

Wir sehen also: Ein Investment in B- oder C-Lagen muss sehr sorgsam ausgewählt werden, um solchen Risiken zu entgehen.

Ist das ein generelles Problem von B- und C-Lagen?

Die Antwort lautet: ein klares Ja und Nein!

Eine höhere Rendite bedeutet auch im Immobiliengeschäft fast immer ein höheres Risiko.

Die Bruttomietrendite in B- oder C-Lagen sieht infolge der niedrigeren Kaufpreise oft attraktiver aus als in A-Lagen. Das ist allerdings buchstäblich nur „die halbe Miete“, denn verschiedene Risiken können das Ergebnis zusätzlich belasten.

Und dennoch gibt es immer wieder tolle, hochwertige Objekte in B- oder C-Lagen. Gute Beispiele hierfür sind etwa Dresden und Leipzig. Diese beiden Städte sind – die eine aufgrund ihrer Submetropolfunktion als Landehauptstadt und die andere durch die infrastrukturelle Nähe zu Berlin – sehr begehrte Wohn-, Arbeits- und Lebensorte. Ähnliche Effekte lassen sich auch in anderen B- und C-Lagen wie etwa in Nürnberg, Wiesbaden, Potsdam oder Regensburg beobachten. Viele Immobilienprojekte werden hier besonders liebevoll und hochwertig ausgestattet. Die Klientel, die als Mieter in Frage kommt, ist vielfach mindestens ebenso solvent wie in so mancher A-Lage.

Hinzu kommt der Trend zum Regionalen: Viele Menschen, denen der Trubel der Großstädte „too much“ ist, sehr häufig auch Familien mit Kindern, orientieren sich um und bevorzugen das beschaulichere Leben fernab der Metropolen. Naturnah, regional, aber dennoch urban geprägt. Auch dieser Trend verspricht langfristige, risikoarme Mietverhältnisse und dauerhafte Einnahmen.

Der Mix macht’s

Es gibt kein grundsätzliches Rezept dafür, ob ein Investment in A-, B- oder C-Lagen das jeweils bessere ist. Viele Faktoren sorgen dafür, ob eine Immobilie eine gute und nachhaltige Rendite erwirtschaftet. Die Lage ist nur einer davon – einer von sehr vielen. Und wie bei allen Investmentstrategien gilt auch hier: Streuung sorgt für weniger Volatilität, minimiert Risiken und beruhigt das Portfolio. Wer eine langfristige Investmentstrategie anstrebt, investiert in verschiedene Lagen in einem ausgewogenen Mix.

Am Ende ist es ähnlich wie beim Monopoly:

Es muss nicht immer die Schlossallee sein.