Mietrendite berechnen: Rechner, Formeln und Rechenbeispiel für Kapitalanleger
In Immobilienanzeigen und Exposés stehen Renditen von 5, 6 oder sogar 8 Prozent. Klingt attraktiv. Doch in den meisten Fällen handelt es sich um die Bruttomietrendite, eine Kennzahl, die weder Kaufnebenkosten noch laufende Kosten berücksichtigt. Die tatsächliche Rendite deiner Immobilie liegt fast immer darunter.
Damit du vor dem Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage eine fundierte Entscheidung treffen kannst, musst du drei Kennzahlen kennen und richtig einordnen: Bruttomietrendite, Nettomietrendite und Eigenkapitalrendite. Alle drei haben ihre Berechtigung, erzählen aber eine unterschiedliche Geschichte.
In diesem Artikel findest du die Formeln für alle drei Kennzahlen, ein durchgerechnetes Rechenbeispiel, Richtwerte für 2026 und den CAPRI-Blick auf die Frage, die hinter der Mietrendite eigentlich steht: Lohnt sich diese Immobilie für mich?
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Mietrendite-Rechner: Brutto, Netto und Eigenkapitalrendite sofort berechnen
Bevor du in die Theorie einsteigst, kannst du deine Mietrendite direkt ausrechnen. Trage Kaufpreis, Kaltmiete, Kaufnebenkosten und laufende Kosten ein. Der Mietrenditerechner zeigt dir sofort Bruttomietrendite, Nettomietrendite, Eigenkapitalrendite und Kaufpreisfaktor.
Drei Kennzahlen, die jeder Immobilieninvestor kennen muss
Bruttomietrendite: Der schnelle Erstfilter
Die Bruttomietrendite ist die einfachste Renditekennzahl. Sie setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis der Immobilie.
Beispiel: Eine Wohnung kostet 250.000 Euro, die monatliche Kaltmiete beträgt 900 Euro. Die Jahreskaltmiete liegt bei 10.800 Euro. Die Bruttomietrendite beträgt 10.800 ÷ 250.000 × 100 = 4,32 Prozent.
Die Bruttomietrendite eignet sich als grober Filter, um stand heute uninteressante Objekte schnell auszusortieren. Sie zeigt aber nur einen Ausschnitt: Kaufnebenkosten, laufende Bewirtschaftungskosten, Steuereffekte (AfA, Zinsabzug) und das Entwicklungspotenzial des Objekts (Mieterhöhungen, Wertsteigerung) bleiben unberücksichtigt. Die tatsächliche Gesamtrendite kann deshalb deutlich über oder unter der Bruttomietrendite liegen.
Nettomietrendite: Die ehrlichere Kennzahl
Die Nettomietrendite bezieht die Kaufnebenkosten in die Gesamtinvestition ein und zieht die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten von den Mieteinnahmen ab. Sie zeigt die tatsächliche Verzinsung deines eingesetzten Gesamtkapitals.
Die Bewirtschaftungskosten umfassen alle Ausgaben, die du als Eigentümer trägst und nicht auf den Mieter umlegen kannst: Instandhaltungsrücklage, Verwaltungskosten, Mietausfallwagnis (Leerstand) und nicht umlagefähige Nebenkosten. In der Praxis liegen die Bewirtschaftungskosten typischerweise bei 15 bis 25 Prozent der Jahreskaltmiete.
Die Nettomietrendite liegt in der Regel 1 bis 2 Prozentpunkte unter der Bruttomietrendite. Sie ist die Kennzahl, mit der du Immobilien ernsthaft vergleichen und in deine Investitionsentscheidung mit einbeziehen solltest.
Eigenkapitalrendite: Der Hebel durch Finanzierung
Die Eigenkapitalrendite zeigt, wie sich dein tatsächlich eingesetztes Eigenkapital verzinst. Sie berücksichtigt die Fremdfinanzierung und macht den Leverage-Effekt (Hebeleffekt) sichtbar.
Der Leverage-Effekt funktioniert so: Liegt deine Nettomietrendite über dem Zinssatz deines Darlehens, erhöht jeder Euro Fremdkapital deine Eigenkapitalrendite. Liegt der Zinssatz über der Nettomietrendite, fällt die reine Cashflow-Rendite zunächst geringer aus. Das bedeutet aber nicht, dass sich das Investment nicht rechnet. Wertsteigerung, Steuerersparnisse durch AfA und Zinsabzug sowie Mietanpassungen und Neuvermietungen können die Gesamtrendite trotzdem deutlich positiv machen. Die reine Zins-Miet-Betrachtung greift zu kurz.
Rechenbeispiel: Vermietete Wohnung in Dresden für 250.000 Euro
Ein konkretes Beispiel macht die Unterschiede zwischen den drei Kennzahlen greifbar.
Ausgangsdaten
| Position | Wert |
|---|---|
| Kaufpreis | 250.000 € |
| Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer 5,5 %, Vermittlung 3,57 %, Sachsen + Notar + Grundbuch) | 19.500 € (7,8 %) |
| Gesamtinvestition | 245.000 € |
| Monatliche Kaltmiete | 900 € |
| Jahreskaltmiete | 10.800 € |
| Wohnfläche | 65 m² |
| Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, Leerstand) | 2.160 € (20 % der Kaltmiete) |
| Jahresreinertrag (Kaltmiete abzgl. Bewirtschaftungskosten) | 8.640 € |
| Finanzierung: 80 % Fremdkapital, 3,5 % Zinssatz | 200.000 € Darlehen |
| Eigenkapital | 69.500 € (Kaufnebenkosten + 20 % KP) |
| Jährliche Zinskosten | 7.000 € |
Berechnung aller Kennzahlen
| Kennzahl | Formel | Ergebnis |
|---|---|---|
| Bruttomietrendite | 10.800 ÷ 250.000 × 100 | 4,32 % |
| Nettomietrendite | 8.640 ÷ 269.500 × 100 | 3,21 % |
| Eigenkapitalrendite | (8.640 − 7.000) ÷ 69.500 × 100 | 2,36 % |
| Kaufpreisfaktor (Mietpreismultiplikator) | 250.000 ÷ 10.800 | 23,1 Jahre |
| Monatlicher Cashflow vor Steuer | (8.640 − 7.000) ÷ 12 | +137 € |
Einordnung: Die Bruttomietrendite von 4,32 Prozent klingt solide, schrumpft aber auf 3,21 Prozent Nettomietrendite, sobald du Kaufnebenkosten und Bewirtschaftungskosten berücksichtigst. Die Eigenkapitalrendite liegt bei 2,36 Prozent, weil der Zinssatz (3,5 %) über der Nettomietrendite (3,21 %) liegt. Der Cashflow ist mit 137 Euro pro Monat leicht positiv.
Ein Kaufpreisfaktor von 23,1 bedeutet: Du brauchst rund 23 Jahreskaltmieten, um den Kaufpreis zu amortisieren. In guten B-Lagen wie dem Dresdner Beispiel gelten Werte unter 20 als günstig, unter 25 als akzeptabel, über 30 als teuer.
Praxis-Tipp: Diese Betrachtung zeigt nur die Mietseite. Die Steuerersparnis durch die Abschreibung (AfA), die Tilgung als Vermögensbildung und potenzielle Wertsteigerungen sind darin nicht enthalten. Dazu mehr im Abschnitt „Die Mietrendite allein reicht nicht".
Richtwerte 2026: Ab dieser Mietrendite wird ein Objekt interessant
Die erzielbaren Mietrenditen unterscheiden sich je nach Lage erheblich. Hier eine Orientierung für das aktuelle Marktumfeld:
| Lage | Bruttomietrendite | Nettomietrendite (ca.) | Cashflow-Potenzial |
|---|---|---|---|
| A-Lagen (München, Frankfurt, Stuttgart) | 2,0 bis 3,5 % | 1,5 bis 2,5 % | Meist negativ |
| B-Lagen (Leipzig, Dresden, Hannover, Nürnberg) | 3,5 bis 5,0 % | 2,5 bis 4,0 % | Bei guter Finanzierung positiv |
| C-Lagen (Chemnitz, Magdeburg, Halle) | 5,5 bis 7,5 % | 4,0 bis 6,0 % | In der Regel positiv, höheres Leerstandsrisiko |
| D-Lagen (strukturschwache Regionen) | 7,5 % und höher | 5,5 % und höher | Positiv, aber hohes Leerstandsrisiko |
Als Faustregel gilt: Eine Bruttomietrendite unter 3 Prozent macht einen positiven Cashflow nach Finanzierungskosten rechnerisch kaum möglich. Ab 4 bis 4,5 Prozent wird es realistisch. In A- und B-Lagen setzen viele Investoren bewusst auf Wertsteigerung statt auf Cashflow. In C-Lagen steht der Cashflow im Vordergrund.
Die Nettomietrendite sollte über deinem Finanzierungszinssatz liegen, damit der Leverage-Effekt positiv wirkt. Bei einem aktuellen Zinsniveau von rund 3,5 Prozent brauchst du also eine Nettomietrendite von mindestens 3,5 Prozent, damit die Eigenkapitalrendite durch die Fremdfinanzierung steigt.
Fünf Kostenpositionen, die deine Nettomietrendite bestimmen
Die Differenz zwischen Brutto- und Nettomietrendite entsteht durch die Bewirtschaftungskosten. Diese fünf Positionen solltest du kennen und realistisch kalkulieren:
1. Instandhaltungsrücklage
Für Reparaturen, Sanierungen und laufende Erhaltung des Gebäudes. Richtwert: 1 bis 2 Prozent des Kaufpreises pro Jahr, bei älteren Objekten eher 2 bis 3 Prozent. Typisch für eine Eigentumswohnung: 8 bis 12 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche pro Jahr.
2. Verwaltungskosten
Die Hausverwaltung berechnet eine monatliche Pauschale pro Einheit. Üblich sind 20 bis 35 Euro pro Monat und Einheit, also 240 bis 420 Euro pro Jahr. Diese Kosten sind als Eigentümer nicht auf den Mieter umlegbar.
3. Mietausfallwagnis (Leerstand)
Kalkuliere 2 bis 4 Prozent der Jahreskaltmiete als Puffer für Leerstand bei Mieterwechsel und Zahlungsausfälle. In gefragten Lagen ist der Wert niedriger, in strukturschwachen Regionen höher.
4. Mieterwechselkosten
Renovierung, Anzeigen, Besichtigungen, ggf. Makler. Diese Kosten fallen nicht jährlich an, sollten aber über die Haltedauer einkalkuliert werden. Als Richtwert: eine halbe bis eine Monatsmiete pro Mieterwechsel.
5. Nicht umlagefähige Nebenkosten
Bestimmte Betriebskostenanteile darfst du als Eigentümer nicht auf den Mieter umlegen. Dazu gehören unter anderem Teile der Gebäudeversicherung, Bankgebühren für das Mietkonto und Kosten für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung.
Insgesamt liegen die Bewirtschaftungskosten bei den meisten Immobilieninvestments zwischen 15 und 25 Prozent der Jahreskaltmiete. In deiner Kalkulation solltest du mit mindestens 20 Prozent rechnen. Nur so bekommst du eine realistische Nettomietrendite.
Die Mietrendite allein reicht nicht: So bewertet ein Profi Immobilien als Kapitalanlage
Die Mietrendite ist die wichtigste Einstiegskennzahl. Sie zeigt dir auf einen Blick, ob ein Objekt überhaupt in Frage kommt. Für die tatsächliche Investitionsentscheidung reicht sie allerdings nicht. Drei Faktoren bleiben in der Mietrendite-Berechnung außen vor.
Bei CAPRI CONSULT betrachten wir deshalb immer das Gesamtbild: Mietrendite, Cashflow, Steuerersparnis, Tilgungseffekt und Wertsteigerungspotenzial. Dazu kommt die aktive Objektentwicklung, Mieterhöhungen und Eigentümer-Coaching, die die Rendite über die Haltedauer weiter verbessern.
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Häufige Fragen zum Berechnen der Mietrendite
Brutto- oder Nettomietrendite: Welche Kennzahl zählt?
Ab welcher Mietrendite lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage?
Kaltmiete oder Warmmiete: Welche Miete verwende ich für die Berechnung?
Wie berechne ich den Kaufpreisfaktor?
Berücksichtigt die Mietrendite auch Steuern und Abschreibung?
Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Anlageberatung. Die tatsächliche Rendite hängt vom Einzelfall ab. Alle Angaben ohne Gewähr. Stand: Juli 2026.