Die Ehegattenschaukel – ein Rechenbeispiel
Die Ehegattenschaukel klingt wie ein romantischer Ort für verheiratete Pärchen, ist aber in Wirklichkeit eine starke Möglichkeit, um Steuern bei Immobilien zu sparen. Wer rausfinden will, wie genau der Steuertrick funktioniert, sollte jetzt auf jeden Fall weiterlesen.
Verliebt, verheiratet, Vermieter
Wenn Ihr eine vermietete Immobilie besitzt oder das auf Eurem Plan für die Zukunft steht, dann können wir Euch mit diesem Trick helfen, eine Menge Geld zu sparen. Alles, was Ihr dafür braucht, ist eine vermietete Immobilie und einen Ehepartner. Wenn Ihr beides habt, dann ist die Ehegattenschaukel etwas für Euch.
Bei diesem Steuertrick nutzt Ihr gleich mehrere Faktoren zu Eurem Vorteil. Nummer eins wäre die Wertsteigerung der Immobilie über die Jahre hinweg. Grade, wer bereits vor vielen Jahren eine Immobilie gekauft hat, wird hier Vorteile haben – schließlich hat sich der Immobilienmarkt in den letzten 10 Jahren steil nach oben bewegt.
So wird geschaukelt
Wir besprechen die Ehegattenschaukel am besten direkt in einem fiktiven Beispiel:
Mal angenommen Ihr habt vor 10 Jahren eine Wohnung für 100.000€ gekauft und sie ist mittlerweile 200.000€ Wert. Das ist aus 2 Gründen super:
- Ihr habt eine Wertsteigerung, denn Eure Wohnung ist jetzt doppelt so viel Wert.
- Nach einer Frist von 10 Jahren könnt Ihr diese Immobilie steuerfrei wieder verkaufen.
Und an wen verkauft Ihr sie? Na ganz klar: an Euren Ehepartner. Klingt erst mal sinnfrei, am Ende lebt Ihr ja beide von den Mieteinnahmen. Aber genau hier liegt der springende Punkt: bei den Mieteinnahmen.
Mieteinnahmen werden nach Abzug von Zinsen und Abschreibung versteuert. Und die Abschreibung richtet sich nach dem Kaufpreis bzw. dem Wert der Immobilie. Wenn Euer Ehepartner jetzt also die Immobilie für 200.000€, also zum doppelten Preis wie Ihr vor 10 Jahren gekauft hat, dann ist die Abschreibung auch doppelt so hoch. Ihr habt also die gleiche Immobilie und die gleichen Mieteinnahmen, aber durch den Verkauf an den Ehepartner habt Ihr effektiv mehr Geld zur Verfügung, denn Ihr zahlt weniger Steuern, weil sich die Abschreibung erhöht hat.
Noch besser wird es, wenn Euer Ehepartner dadurch erst mal negative Einkünfte generiert, Ihr selbst aber im positiven Bereich bleibt. Nicht etwa, weil Ihr es Eurem Partner nicht gönnt, sondern weil die Einkünfte von Ehepartnern für die Berechnung der Steuer ja zusammengerechnet werden. So könnt Ihr am Ende dann noch mehr Steuern sparen.
Hin und her, vor und zurück
Und noch ein Vorteil kommt hinzu: Normalerweise würde die Grunderwerbssteuer anfallen. Die liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5%. In unserem Beispiel mit einem Kaufpreis von 200.000€ wären das schon mal 7.000 bis 13.000€. Zwischen Ehegatten fällt diese Grundsteuer aber weg – also noch mal Steuer gespart.
Ihr könnt Euch vielleicht schon denken, warum das ganze Ehegattenschaukel heißt. Klar: Man gibt die Immobilie zwischen den Partnern hin und her. Das ganze funktioniert aber nicht nur in eine Richtung. Natürlich könnt Ihr, wenn Ihr in Eurer Partnerschaft jeder jeweils eine vermietete Immobilie besitzt, das ganze Spiel auch noch in die andere Richtung durchführen. So habt Ihr die Möglichkeit, aus Euren Einkünften noch mehr herauszuholen, ohne dabei ein Risiko einzugehen.
Natürlich muss man dabei auf Notar- und Grundbuchkosten beachten, denn bei dem Verkauf der Immobilie muss es sich um einen korrekt gestalteten Kaufvertrag mit allem Drum und Dran handeln. Allerdings sollte sich der Betrag, den man hier investiert, bereits nach kurzer Zeit amortisiert haben.
Das war es dann auch schon zur Ehegattenschaukel. Jetzt wisst Ihr, wie einer der beliebtesten Steuertricks funktioniert. Wenn Ihr mehr darüber wissen wollt, was Ihr bei einer Investmentimmobilie alles abschreiben könnt, dann hört doch mal in Folge 200 von unserem Podcast rein.
