Kaufst du eine Wohnung für 400.000 Euro, liegt die Grunderwerbsteuer je nach Bundesland zwischen 14.000 und 26.000 Euro. Sie ist der größte Posten der Kaufnebenkosten und gehört deshalb von Anfang an in deine Kalkulation.
Mit den richtigen Informationen planst du sie sicher ein: wie hoch die Steuer in deinem Bundesland ist, wann sie gar nicht anfällt und welche Spartipps wirklich funktionieren.
- Der Steuersatz liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 Prozent (Bayern) und 6,5 Prozent (Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein).
- Grundlage ist der Kaufpreis laut Notarvertrag. Mitverkauftes Inventar wie die Einbauküche zählt nicht dazu, die Instandhaltungsrücklage schon.
- Keine Grunderwerbsteuer zahlst du bei Erbschaft und Schenkung, beim Kauf vom Ehepartner und von Verwandten in gerader Linie sowie unter 2.500 Euro Kaufpreis.
- Fällig ist die Steuer einen Monat nach dem Bescheid. Erst danach wirst du im Grundbuch eingetragen.
- Unsere Empfehlung: Lass Inventar im Kaufvertrag einzeln ausweisen und rechne die Grunderwerbsteuer bei jeder Kapitalanlage von Anfang an in deine Rendite ein. Sie ist Teil deiner Anschaffungskosten, nicht nur eine lästige Nebenkostenzeile.
Was ist die Grunderwerbsteuer und wann fällt sie an?
Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer, die anfällt, sobald ein Grundstück in Deutschland den Eigentümer wechselt. Grundstück heißt dabei alles, was mit Grund und Boden verbunden ist: das unbebaute Grundstück genauso wie das Haus oder die Eigentumswohnung.
Rechtsgrundlage ist das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Es zählt die steuerpflichtigen Rechtsvorgänge auf. Der wichtigste ist der Kaufvertrag beim Notar: Mit seiner Unterschrift entsteht die Steuer, nicht erst mit der Eintragung im Grundbuch. Den Grunderwerbsteuerbescheid schickt dir das zuständige Finanzamt anschließend per Post, je nach Auslastung innerhalb von einem bis sechs Monaten nach dem Notartermin. Steuerpflichtig sind aber auch andere Rechtsgeschäfte, etwa ein Tausch oder der Erwerb in der Zwangsversteigerung.
Nicht verwechseln solltest du sie mit der Grundsteuer. Die beiden Steuerarten unterscheiden sich grundlegend:
| Grunderwerbsteuer | Grundsteuer | |
|---|---|---|
| Wann? | einmalig beim Erwerb | jedes Jahr |
| Wer zahlt? | Käufer (laut Vertrag) | Eigentümer, bei Vermietung über die Nebenkosten auch der Mieter |
| Wer legt die Höhe fest? | Bundesland (Steuersatz) | Gemeinde (Hebesatz) |
| Grundlage | Kaufpreis | Grundsteuerwert |
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in deinem Bundesland?
Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Den Satz legt jedes Land selbst fest. Bis 2006 galten bundesweit einheitlich 3,5 Prozent, seitdem haben fast alle Länder erhöht. Zuletzt hob Bremen zum 1. Juli 2025 von 5,0 auf 5,5 Prozent an.
Die aktuellen Steuersätze aller Bundesländer veröffentlicht das Bundesfinanzministerium (Stand Oktober 2026):
| Bundesland | Steuersatz | Steuer bei 400.000 € Kaufpreis |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 14.000 € |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 20.000 € |
| Niedersachsen | 5,0 % | 20.000 € |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 20.000 € |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 20.000 € |
| Thüringen | 5,0 % | 20.000 € |
| Bremen | 5,5 % | 22.000 € |
| Hamburg | 5,5 % | 22.000 € |
| Sachsen | 5,5 % | 22.000 € |
| Berlin | 6,0 % | 24.000 € |
| Hessen | 6,0 % | 24.000 € |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 24.000 € |
| Brandenburg | 6,5 % | 26.000 € |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 26.000 € |
| Saarland | 6,5 % | 26.000 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 26.000 € |
Zwischen dem günstigsten und dem teuersten Bundesland liegen bei derselben Wohnung also 12.000 Euro.
Wie berechnest du die Grunderwerbsteuer?
Du berechnest die Grunderwerbsteuer, indem du die Bemessungsgrundlage mit dem Steuersatz deines Bundeslandes multiplizierst. Die Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung, die du für das Grundstück erbringst: in der Regel der Kaufpreis laut Notarvertrag, plus Grundstücksbelastungen, die du vom Verkäufer übernimmst, etwa eine Restschuld (§§ 8 und 9 GrEStG).
Grunderwerbsteuer = Kaufpreis (ohne Inventar) × Steuersatz
Der Kaufpreis umfasst Gebäude und Grundstücksanteil zusammen. Bei einer Eigentumswohnung zahlst du die Steuer also auch auf deinen Miteigentumsanteil am Grund und Boden.
Rechenbeispiel: Eigentumswohnung für 350.000 Euro
| Standort | Steuersatz | Grunderwerbsteuer |
|---|---|---|
| Dresden (Sachsen) | 5,5 % | 19.250 € |
| Berlin | 6,0 % | 21.000 € |
| Teltow-Fläming (Brandenburg) | 6,5 % | 22.750 € |
| zum Vergleich: München (Bayern) | 3,5 % | 12.250 € |
Für eine schnelle Kalkulation reicht diese Formel. Grunderwerbsteuer-Rechner im Netz machen nichts anderes. Wichtiger ist, welcher Betrag als Kaufpreis in den Vertrag kommt. Genau dort setzen die Sparhebel an.
Wann fällt keine Grunderwerbsteuer an?
Keine Grunderwerbsteuer fällt an, wenn das Gesetz den Erwerb ausdrücklich befreit. Die wichtigsten Ausnahmen stehen in § 3 GrEStG:
| Ausnahme | Was gilt | Praxisbeispiel |
|---|---|---|
| Kaufpreis bis 2.500 € | Freigrenze, darunter keine Steuer | Garagenstellplatz, kleines Gartenstück |
| Erbschaft und Schenkung | Statt Grunderwerbsteuer greift das Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht | Eltern verschenken eine Wohnung an die Tochter |
| Ehepartner und eingetragene Lebenspartner | Verkauf oder Übertragung zwischen ihnen ist befreit | Ehegattenschaukel |
| Verwandte in gerader Linie | Eltern, Kinder, Enkel, Großeltern und deren Ehepartner | Sohn kauft das Elternhaus |
| Scheidung | Vermögensteilung zwischen geschiedenen Ehepartnern | Ein Partner übernimmt die gemeinsame Wohnung |
Nicht befreit sind Geschwister, Tanten, Onkel, Nichten und Neffen. Wer an die eigene Schwester verkauft, zahlt die volle Grunderwerbsteuer.
Die Befreiung unter Ehepartnern macht eine bekannte Gestaltung erst möglich. Wie du eine vermietete Immobilie nach Ablauf der Spekulationsfrist an deinen Ehepartner verkaufst und dadurch neues Abschreibungspotenzial schaffst, zeigt unser Rechenbeispiel zur Ehegattenschaukel. Willst du Immobilien an die nächste Generation weitergeben, lies vorher unseren Beitrag zum Immobilie verschenken.
Wie kannst du Grunderwerbsteuer sparen?
Grunderwerbsteuer sparst du nur, indem du die Bemessungsgrundlage legal verkleinerst. Am Steuersatz selbst kannst du nichts ändern. Vier Hebel werden immer wieder genannt. Zwei funktionieren, einer nicht, und einer ist nur für Profis.
Inventar im Kaufvertrag getrennt ausweisen
So funktioniert es: Bewegliche Gegenstände wie Einbauküche, Möbel, Markise oder Sauna gehören nicht zum Grundstück. Weist der Notarvertrag sie mit einem eigenen Preis aus, fällt auf diesen Teil keine Grunderwerbsteuer an.
Für wen: Für jeden Käufer, bei dem Inventar mitverkauft wird.
Der Haken: Die Werte müssen angemessen sein, also dem Zeitwert gebrauchter Gegenstände entsprechen. Überhöhte Preise erkennt das Finanzamt und rechnet sie zurück. Bei einer Küche für 8.000 Euro und Möbeln für 4.000 Euro sparst du in Berlin 720 Euro.
Instandhaltungsrücklage herausrechnen
So funktioniert es: Gar nicht. Viele Ratgeber empfehlen bis heute, den Anteil an der Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft vom Kaufpreis abzuziehen. Der Bundesfinanzhof hat 2020 entschieden, dass die Rücklage die Bemessungsgrundlage nicht mindert, auch wenn sie im Vertrag separat ausgewiesen ist.
Für wen: Für niemanden mehr.
Der Haken: Wer es trotzdem versucht, riskiert eine Nachforderung samt Zinsen.
Grundstück und Bau getrennt kaufen
So funktioniert es: Kaufst du ein unbebautes Grundstück und beauftragst den Bau separat, zahlst du die Grunderwerbsteuer nur auf das Grundstück.
Für wen: Für Bauherren, die Grundstück und Bauunternehmen tatsächlich unabhängig voneinander wählen.
Der Haken: Hängen Grundstückskauf und Bauvertrag zusammen, etwa weil das Grundstück nur mit einem bestimmten Bauträger zu haben ist, spricht man von einem einheitlichen Vertragswerk. Dann zahlst du die Steuer auch auf die Baukosten. Für Kapitalanleger, die eine Bestandsimmobilie kaufen, spielt dieser Hebel keine Rolle.
Share Deal statt Asset Deal
So funktioniert es: Beim normalen Kauf, dem Asset Deal, erwirbst du die Immobilie selbst. Beim Share Deal kaufst du Anteile an einer Gesellschaft, der die Immobilie gehört. Bleibst du unter der gesetzlichen Schwelle, fällt keine Grunderwerbsteuer an.
Für wen: Für institutionelle Investoren und Immobiliengesellschaften. Für private Käufer einer Wohnung ist der Weg nicht praktikabel.
Der Haken: Seit der Reform 2021 greift die Steuer bereits, wenn innerhalb von zehn Jahren 90 Prozent der Anteile den Besitzer wechseln (§ 1 Abs. 2a, 2b und 3 GrEStG). Der Spielraum ist entsprechend klein geworden.
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer und wann ist sie fällig?
Die Grunderwerbsteuer zahlt in der Praxis der Käufer, fällig ist sie einen Monat nach Zugang des Steuerbescheids. Rechtlich schulden Käufer und Verkäufer die Steuer gemeinsam (§ 13 GrEStG). Der Kaufvertrag legt aber fast immer fest, dass der Käufer sie übernimmt. Zahlt er nicht, kann sich das Finanzamt auch an den Verkäufer halten.
So läuft es nach dem Notartermin ab:
- Anzeige ans Finanzamt: Der Notar meldet den Kaufvertrag innerhalb von zwei Wochen dem zuständigen Finanzamt (§ 18 GrEStG).
- Grunderwerbsteuerbescheid: Das Finanzamt setzt die Steuer fest und schickt dir den Bescheid, meist innerhalb weniger Wochen.
- Zahlung: Die Steuer ist einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig.
- Unbedenklichkeitsbescheinigung: Nach Zahlungseingang stellt das Finanzamt diese Bescheinigung aus (§ 22 GrEStG).
- Grundbuch: Erst mit der Bescheinigung trägt dich das Grundbuchamt als Eigentümer ein.
Ohne gezahlte Grunderwerbsteuer wirst du also nicht Eigentümer, egal was im Kaufvertrag steht.
Kannst du die Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen?
Bei einer selbst genutzten Immobilie kannst du die Grunderwerbsteuer nicht absetzen, bei einer vermieteten nur verteilt über die Abschreibung. Sie zählt zu den Anschaffungskosten der Immobilie. Abschreiben kannst du davon nur den Teil, der auf das Gebäude entfällt, über die AfA, die jährliche steuerliche Abschreibung auf den Wertverlust des Gebäudes (§ 7 EStG). Der Anteil für Grund und Boden ist nicht abschreibbar.
Beispiel: Du kaufst eine vermietete Wohnung in Berlin für 350.000 Euro und zahlst 21.000 Euro Grunderwerbsteuer. Entfallen 75 Prozent des Kaufpreises auf das Gebäude, sind 15.750 Euro der Steuer abschreibbar. Bei einer AfA von 2 Prozent pro Jahr sind das 315 Euro jährlich. Mit einem persönlichen Steuersatz von 42 Prozent sparst du so rund 130 Euro Steuern im Jahr.
Die Grunderwerbsteuer ist für Kapitalanleger also vor allem eine echte Kostenposition, die erst über Jahrzehnte steuerlich zurückfließt. Sie gehört deshalb von Anfang an in die Renditerechnung. Bei einer Denkmalimmobilie sieht die Rechnung anders aus, weil dort die erhöhte Sanierungsabschreibung den größten Steuereffekt bringt. Welche weiteren Kosten du als Vermieter geltend machen kannst, liest du unter Steuern sparen mit Immobilien.
Lohnt es sich, wegen der Grunderwerbsteuer in einem anderen Bundesland zu kaufen?
Nein, der Steuersatz sollte bei einer Kapitalanlage fast nie über den Standort entscheiden. Die Grunderwerbsteuer zahlst du einmal. Lage, Mietentwicklung und Zustand des Objekts wirken über die gesamte Haltedauer.
Ein Beispiel: Zwischen Berlin (6,0 Prozent) und Brandenburg (6,5 Prozent) beträgt der Unterschied bei 350.000 Euro Kaufpreis 1.750 Euro. Bringt die Wohnung in Brandenburg nur 0,1 Prozentpunkte mehr Mietrendite, also 350 Euro im Jahr, ist der Nachteil nach fünf Jahren ausgeglichen.
Anders ist es, wenn zwei Objekte wirklich gleichwertig sind, etwa im Berliner Speckgürtel direkt an der Landesgrenze. Dann ist der günstigere Steuersatz ein legitimer Tiebreaker. Als Hauptargument taugt er nicht.
Fazit: Kennen, einplanen, Inventar ausweisen
Die Grunderwerbsteuer ist der größte Posten der Kaufnebenkosten und lässt sich nur begrenzt beeinflussen. Der Steuersatz deines Bundeslandes steht fest, die Ausnahmen für Familie und Ehepartner sind klar geregelt, und viele vermeintliche Spartipps funktionieren nicht mehr.
Unsere Empfehlung: Lass mitverkauftes Inventar im Kaufvertrag einzeln und realistisch ausweisen, und rechne die Grunderwerbsteuer bei jeder Kapitalanlage von Anfang an in deine Rendite ein, als Teil der Anschaffungskosten. Den Standort wählst du nach Lage und Mietpotenzial, nicht nach dem Steuersatz.
Wie eine Immobilienstrategie aussieht, in der die Nebenkosten von Anfang an sauber eingeplant sind, besprechen wir gern in einem kostenfreien Erstgespräch.
FAQ zur Grunderwerbsteuer
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer, Käufer oder Verkäufer?
Fällt Grunderwerbsteuer bei einer Erbschaft an?
Bekomme ich die Grunderwerbsteuer zurück, wenn der Kauf platzt?
Was ist der Unterschied zwischen Grunderwerbsteuer und Grundsteuer?
Fällt Grunderwerbsteuer an, wenn ich an meine Geschwister verkaufe?
Fabian Schuster
Gründer und Geschäftsführer der CAPRI CONSULT GmbH
Fabian Schuster ist Gründer und Geschäftsführer der CAPRI CONSULT GmbH. Über 15 Jahre in der Kapitalanlage, Schwerpunkt Immobilien als Investment.
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Sebastian Knabe
Steuerberater, Steuerknaben GmbH Steuerberatungsgesellschaft, Berlin
Sebastian Knabe ist Steuerberater in Berlin und geschäftsführender Gesellschafter der Steuerknaben GmbH Steuerberatungsgesellschaft. Seit knapp 20 Jahren arbeitet er in der Steuer- und Restrukturierungsberatung, sein Schwerpunkt liegt im Immobiliensteuerrecht. Er begleitet private Immobilieninvestoren, Immobiliengesellschaften und Hausverwaltungen.
Für steuerliche Themen arbeitet CAPRI CONSULT mit dem Steuerberater Sebastian Knabe zusammen. Diesen Beitrag hat die Redaktion von CAPRI CONSULT erstellt.
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- Immobilie als Kapitalanlage für Anfänger: Wie du Kaufnebenkosten in deine Renditerechnung einbeziehst.
