Du besitzt Immobilien und willst sie zu Lebzeiten an deine Kinder, deinen Ehepartner oder andere Verwandte übertragen. Im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge kannst du ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück steuergünstig an die nächste Generation weitergeben.
Der Freibetrag von 400.000 Euro pro Kind alle zehn Jahre, Nießbrauch und Wohnrecht als Absicherung, die Sonderregel für das Familienheim: Die Schenkung einer Immobilie bietet im Immobilienrecht erheblichen Gestaltungsspielraum.
Hier erfährst du, wie der Ablauf funktioniert, welche Freibeträge gelten, welche Gestaltungsmodelle dein Vermögen schützen und welche Fehler du vermeiden solltest.
Schenkung einer Immobilie: Die steuerlichen Grundlagen
Die Schenkung von Immobilien unterliegt dem Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG).
Schenkungssteuer und Erbschaftssteuer sind im selben Gesetz geregelt und folgen denselben Grundprinzipien: Freibeträge, Steuerklassen und Steuersätze sind identisch, egal ob Du eine Immobilie zu Lebzeiten verschenkst oder sie im Erbfall übergeht.
Die Höhe der Schenkungssteuer hängt von drei Faktoren ab: dem Wert der Immobilie (Verkehrswert), dem Verwandtschaftsgrad zwischen Schenker und Beschenktem und dem daraus resultierenden Freibetrag.
Steuerklassen und Steuersätze bei der Immobilienschenkung
| Steuerklasse | Personenkreis | Steuersätze (je nach Wert) |
| Steuerklasse I | Ehegatten, Kinder, Enkel, Eltern (im Erbfall) | 7 bis 30 % |
| Steuerklasse II | Geschwister, Nichten/Neffen, Stiefeltern, Schwiegereltern | 15 bis 43 % |
| Steuerklasse III | Alle übrigen Personen (auch Lebensgefährten ohne Ehe) | 30 bis 50 % |
Der entscheidende Hebel: Innerhalb der Steuerklasse I (Ehegatten, Kinder, Enkel) sind die Freibeträge so hoch, dass viele Immobilienschenkungen komplett steuerfrei bleiben. Der Unterschied zwischen einer gut geplanten und einer unüberlegten Schenkung kann schnell mehrere Zehntausend Euro Steuerersparnis ausmachen.
Freibeträge bei der Immobilienschenkung: 400.000 Euro und die 10-Jahresfrist
Die Freibeträge sind das zentrale Planungsinstrument bei der Schenkung von Immobilien. Sie bestimmen, wie viel Vermögen Du steuerfrei an Deine Familie übertragen kannst.
Freibeträge nach Verwandtschaftsgrad (§ 16 ErbStG):
| Beschenkte Person | Freibetrag |
| Ehegatte / eingetragener Lebenspartner | 500.000 € |
| Kinder (auch Stiefkinder, Adoptivkinder) | 400.000 € |
| Enkel (deren Elternteil verstorben) | 400.000 € |
| Enkel (deren Elternteil lebt) | 200.000 € |
| Eltern, Großeltern (bei Schenkung) | 20.000 € |
| Geschwister, Nichten, Neffen | 20.000 € |
| Alle übrigen (auch Lebensgefährten) | 20.000 € |
Die 10-Jahresfrist als Multiplikator: Die Freibeträge stehen Dir nicht einmalig zur Verfügung. Alle zehn Jahre kannst Du den vollen Freibetrag erneut nutzen. Das bedeutet: Du kannst Deinem Kind alle zehn Jahre Vermögenswerte im Wert von 400.000 Euro steuerfrei schenken. Bei vorausschauender Planung lässt sich so selbst ein großes Immobilienvermögen über zwei oder drei Schenkungsrunden komplett steuerfrei an die nächste Generation übertragen.
Beispiel: Dein Immobilienvermögen beträgt 800.000 Euro und Du hast zwei Kinder. Du verschenkst 2026 an jedes Kind eine Immobilie im Wert von 400.000 Euro. Ergebnis: 800.000 Euro steuerfrei übertragen, weil der Freibetrag pro Kind bei 400.000 Euro liegt. Ist der Wert höher, planst Du eine zweite Schenkungsrunde nach Ablauf der zehn Jahre.
Bemessungsgrundlage: Der Grundbesitzwert. Die Höhe der Schenkungssteuer bemisst sich am Grundbesitzwert der Immobilie zum Zeitpunkt der Schenkung, den das Finanzamt anhand des Bewertungsgesetzes (BewG) ermittelt. Dieser Wert liegt oft über dem tatsächlichen Marktwert, weil die pauschalen Bewertungsverfahren des BewG individuelle Besonderheiten des Objekts nicht berücksichtigen. In der Praxis kann ein eigenes Verkehrswertgutachten sinnvoll sein: Über die Öffnungsklausel des § 198 BewG kannst Du nachweisen, dass der tatsächliche Marktwert unter dem vom Finanzamt festgestellten Grundbesitzwert liegt, und so die Bemessungsgrundlage senken.
Bewertungsabschlag für vermietete Immobilien. Vermietete Wohnimmobilien erhalten bei der Schenkungssteuer einen Bewertungsabschlag von 10 Prozent (§ 13d ErbStG). Bei einem Immobilienwert von 500.000 Euro sinkt die Bemessungsgrundlage auf 450.000 Euro. Das kann bei einer Schenkung über dem Freibetrag den Unterschied zwischen steuerpflichtig und steuerfrei ausmachen.
Drei Gestaltungsmodelle: Nießbrauch, Wohnrecht und Widerrufsvorbehalt
Die Schenkung einer Immobilie muss keine Einbahnstraße sein. Drei bewährte Gestaltungsmodelle geben dir als Schenker Sicherheit und Kontrolle, auch nach der Übertragung.
Schenkung unter Nießbrauchsvorbehalt
Das beliebteste Modell in der Beratungspraxis: Du verschenkst die Immobilie an dein Kind, behältst dir aber den Nießbrauch vor. Der Nießbrauch wird im Grundbuch eingetragen und gibt dir als Schenker das Recht, die Immobilie weiter zu nutzen, also selbst darin zu wohnen oder sie zu vermieten und die Mieteinnahmen zu behalten.
Steuerlich hat der Nießbrauch einen doppelten Vorteil: Erstens mindert der Wert des Nießbrauchs den Wert der Schenkung. Je älter du bei der Schenkung bist, desto kürzer die statistische Restnutzungsdauer des Nießbrauchs und desto niedriger die Wertminderung. Zweitens bleiben die Einkünfte aus Vermietung bei dir, inklusive der Möglichkeit, Abschreibungen (AfA) steuerlich geltend zu machen. Da die Übertragung bereits vollzogen ist, fällt beim Tod des Schenkers keine Erbschaftssteuer mehr auf die zwischenzeitliche Wertsteigerung an.
Bei vermieteten Immobilien ist der Nießbrauchsvorbehalt deshalb besonders attraktiv. Vermögen kann so alle zehn Jahre steuerfrei im Rahmen des Freibetrags von 400.000 Euro an die Kinder übertragen werden, und dieses Modell lässt sich turnusmäßig praktizieren.
Schenkung mit Wohnrecht
Das Wohnrecht ist die einfachere Variante des Nießbrauchs. Du behältst dir das Recht vor, in der Immobilie zu wohnen, hast aber keinen Anspruch auf Mieteinnahmen, falls die Immobilie vermietet wird. Das Wohnrecht wird ebenfalls im Grundbuch eingetragen und schützt dein Wohnrecht gegen den Eigentümer.
Steuerlich mindert auch das Wohnrecht den Wert der Schenkung, allerdings in geringerem Umfang als der Nießbrauch, weil es weniger Rechte umfasst.
Schenkung mit Widerrufsvorbehalt
Bei dieser Variante wird eine Rückfallklausel zugunsten des Schenkers vereinbart, ohne dass die steuerlichen Vorteile der Schenkung gefährdet werden. Der Schenker kann die Immobilie unter bestimmten, im Schenkungsvertrag festgelegten Bedingungen zurückverlangen. Typische Rückforderungsgründe aus der Beratungspraxis:
- Der Beschenkte stirbt vor dem Schenker.
- Der Beschenkte oder dessen Ehepartner erhebt Scheidungsklage.
- Über das Vermögen des Beschenkten wird ein Insolvenzverfahren eröffnet.
- Der Beschenkte wird geschäftsunfähig oder ein Betreuer wird bestellt.
- Der Schenker darf dem Beschenkten den Pflichtteil entziehen (unwürdiges Verhalten).
Wichtig: Von einem vollständig freien Rückforderungsrecht ohne konkrete Gründe raten Steuerberater in der Regel ab, da es die steuerliche Anerkennung der Schenkung gefährden kann.
Schritt für Schritt: So verschenkst du eine Immobilie
Die Übertragung einer Immobilie per Schenkung erfordert einen notariellen Schenkungsvertrag und die Eintragung im Grundbuch. Hier der Ablauf:
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Schritt 1: Immobilienwert ermitteln
Lass den Verkehrswert der Immobilie durch einen Sachverständigen oder mithilfe des Finanzamts ermitteln. Der Wert bestimmt, ob und wie viel Schenkungssteuer anfällt. Ein eigenes Gutachten kann den Wert gegenüber der pauschalen Bewertung des Finanzamts senken.
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Schritt 2: Steuerberater einbeziehen
Vor dem Notar kommt der Steuerberater. Er prüft, ob der Freibetrag ausreicht, welches Gestaltungsmodell (Nießbrauch, Wohnrecht, Widerruf) sinnvoll ist und wie die Schenkung steuerlich optimal strukturiert wird. Gerade bei höherem Immobilienvermögen und mehreren Immobilien ist die steuerliche Planung entscheidend.
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Schritt 3: Notar aufsuchen und Schenkungsvertrag beurkunden
Die Schenkung einer Immobilie muss notariell beurkundet werden (§ 311b BGB). Der Notar erstellt den Schenkungsvertrag, der unter anderem den Nießbrauch oder das Wohnrecht regelt, Rückforderungsrechte festlegt und die Auflassungserklärung für den Eigentumsübergang enthält.
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Schritt 4: Grundbuch ändern lassen
Nach der Beurkundung beantragt der Notar die Eintragung des neuen Eigentümers beim Grundbuchamt. Auch der Nießbrauch oder das Wohnrecht wird im Grundbuch vermerkt. Mit der Eintragung ist der Eigentumsübergang rechtlich vollzogen.
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Schritt 5: Finanzamt informieren
Die Schenkung muss innerhalb von drei Monaten dem zuständigen Finanzamt angezeigt werden (§ 30 ErbStG). In der Regel übernimmt der Notar diese Meldepflicht. Das Finanzamt prüft, ob Schenkungssteuer anfällt, und setzt den Steuerbescheid fest.
Familienheim verschenken: Die Sonderregel für Ehegatten
Eine besonders attraktive Regelung gilt für die Übertragung des Familienwohnheims zwischen Ehegatten zu Lebzeiten. Gemäß § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG ist die Schenkung einer selbstgenutzten Wohnung an den Ehegatten vollständig steuerfrei. Ohne Obergrenze, ohne Anrechnung auf den Freibetrag.
Die Voraussetzung: Die Immobilie muss als Familienheim genutzt werden, also als gemeinsamer Lebensmittelpunkt dienen. Begünstigt sind auch Miteigentumsanteile und finanzielle Zuwendungen für nachträgliche Herstellungs- oder Erhaltungsaufwendungen am Familienheim.
Wichtig: Diese Steuerbefreiung gilt ausschließlich für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner. Kinder und Enkel profitieren davon nur im Erbfall (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG), und dort mit einer Begrenzung auf 200 Quadratmeter Wohnfläche und einer 10-Jahres-Selbstnutzungspflicht.
Für Ehepaare, die gemeinsam ein Haus oder eine Wohnung besitzen, ist die lebzeitige Übertragung des Eigenheims an den Ehepartner deshalb ein steuerfreier Vermögenstransfer, der neben dem regulären Freibetrag von 500.000 Euro zusätzlich genutzt werden kann.
Kosten der Immobilienschenkung: Notar, Grundbuch und Steuerberater
Die Schenkung einer Immobilie verursacht Kosten, auch wenn keine Schenkungssteuer anfällt.
Notarkosten
Die Notargebühren richten sich nach dem Geschäftswert (Verkehrswert der Immobilie) und sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Bei einem Immobilienwert von 400.000 Euro liegen die Notarkosten typischerweise bei 1.500 bis 2.500 Euro. Bei Einrichtung eines Nießbrauchs oder Wohnrechts kommen zusätzliche Gebühren hinzu.
Grundbuchgebühren
Für die Umschreibung des Eigentümers und die Eintragung eines Nießbrauchs oder Wohnrechts fallen Grundbuchgebühren an. Diese liegen in der Regel bei 50 bis 70 Prozent der Notarkosten.
Steuerberater
Die Kosten für die steuerliche Beratung hängen vom Umfang ab. Bei einfachen Übertragungen im Rahmen des Freibetrags halten sie sich in Grenzen. Bei komplexen Gestaltungen mit Nießbrauch, Widerruf und mehreren Immobilien ist eine umfassende Beratung nötig und entsprechend teurer. Eine unabhängige Honorarberatung kann hier den Überblick behalten.
Verkehrswertgutachten
Ein Gutachten kostet je nach Immobilie zwischen 1.000 und 3.000 Euro. Es lohnt sich vor allem dann, wenn die pauschale Bewertung des Finanzamts einen höheren Wert ergibt als der tatsächliche Marktwert.
Grunderwerbsteuer bei Immobilienschenkungen. Reine Schenkungen sind nach § 3 Nr. 2 Satz 1 GrEStG generell von der Grunderwerbsteuer befreit. Das gilt unabhängig vom Verwandtschaftsgrad: Auch eine Schenkung an eine fremde Person löst keine Grunderwerbsteuer aus, solange sie unentgeltlich ist. Hier liegt der entscheidende Unterschied zum Verkauf an Dritte.
Achtung bei Nießbrauch und Wohnrecht: Eine Schenkung unter Auflage (z. B. Nießbrauchsvorbehalt oder Wohnrecht) wird steuerlich anders behandelt. Der Wert der Auflage gilt als entgeltlicher Anteil und unterliegt nach § 3 Nr. 2 Satz 2 GrEStG grundsätzlich der Grunderwerbsteuer. Diese Steuerpflicht entfällt allerdings bei Übertragungen an Ehegatten (§ 3 Nr. 4 GrEStG) und an Verwandte in gerader Linie, also Kinder, Enkel, Eltern (§ 3 Nr. 6 GrEStG). Schenkst Du also Deinem Kind eine Immobilie unter Nießbrauchsvorbehalt, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Schenkst Du dagegen Deiner Nichte oder Deinem Bruder eine Immobilie mit Nießbrauch, löst der Kapitalwert des Nießbrauchs Grunderwerbsteuer aus.
Typische Fehler und Risiken beim Verschenken einer Immobilie
Freibeträge falsch berechnet
Viele Menschen vergessen, dass der Freibetrag von 400.000 Euro pro Kind alle früheren Schenkungen innerhalb der letzten zehn Jahre umfasst. Hast Du Deinem Kind vor acht Jahren bereits 100.000 Euro geschenkt, stehen für die Immobilienschenkung nur noch 300.000 Euro Freibetrag zur Verfügung.
Nießbrauch oder Wohnrecht vergessen
Verschenkst Du Deine einzige vermietete Immobilie ohne Nießbrauchsvorbehalt, verlierst Du die Mieteinnahmen und die Möglichkeit, die AfA steuerlich geltend zu machen. Das kann Deine Altersvorsorge gefährden.
Rückforderungsrecht nicht geregelt
Ohne Widerrufsvorbehalt hast Du keine Handhabe, falls der Beschenkte die Immobilie verkauft, in finanzielle Schwierigkeiten gerät oder sich die familiäre Situation ändert (Scheidung, Insolvenz, Tod). Der Widerruf muss im Schenkungsvertrag konkret geregelt sein.
Pflichtteilsansprüche unterschätzt
Verschenkst Du Immobilien einseitig an ein Kind, können die anderen Kinder im Erbfall Pflichtteilsergänzungsansprüche geltend machen (§ 2325 BGB). Der Wert der Schenkung wird dabei nicht pauschal berücksichtigt: Es gilt das Abschmelzungsmodell. Im ersten Jahr nach der Schenkung wird der volle Wert angerechnet, danach reduziert sich der Ansatz um 10 Prozent pro Jahr. Nach mehr als zehn Jahren fällt die Schenkung komplett aus der Pflichtteilsberechnung.
Wichtige Einschränkung: Bei einem vorbehaltenen Nießbrauch beginnt die 10-Jahresfrist nach ständiger BGH-Rechtsprechung gar nicht zu laufen, weil der Schenker den „Genuss" der Immobilie nicht aufgegeben hat. Die Immobilie bleibt in diesem Fall dauerhaft voll pflichtteilsergänzungspflichtig. Der Nießbrauch spart Schenkungsteuer, schützt aber nicht vor Pflichtteilsansprüchen. Dieser Widerspruch muss bei der Planung bewusst abgewogen werden. Mehr dazu in unserem Artikel zur Schenkung und 10-Jahresfrist.
Eine frühzeitige und gleichmäßige Verteilung an alle Kinder mindert das Pflichtteilsrisiko am wirksamsten.
Immobilienwert zu hoch angesetzt
Die pauschale Bewertung durch das Finanzamt kann den tatsächlichen Marktwert deutlich übersteigen. Ein unabhängiges Gutachten senkt die Bemessungsgrundlage und damit die potenzielle Steuerlast.
Häufige Fragen zur Immobilienschenkung
Wie hoch ist die Schenkungssteuer bei Immobilien?
Kann ich eine Immobilie an meine Enkel verschenken?
Muss ich als Schenker die Schenkungssteuer zahlen?
Lässt sich die Schenkung rückgängig machen?
Soll ich die Immobilie schon zu Lebzeiten verschenken oder vererben?
Fazit: Immobilie verschenken mit Strategie statt Steuer zahlen
Die Schenkung einer Immobilie zu Lebzeiten ist eines der stärksten Instrumente im deutschen Steuerrecht, um Vermögen innerhalb der Familie steuerfrei zu übertragen. Freibeträge von 400.000 Euro pro Kind, die 10-Jahresfrist als Multiplikator und Gestaltungsmodelle wie Nießbrauch oder Wohnrecht geben dir als Eigentümer erheblichen Spielraum.
Der Schlüssel liegt in der frühzeitigen Planung. Je eher du mit der Übertragung beginnst, desto mehr Schenkungsrunden kannst du nutzen und desto mehr Vermögen bleibt steuerfrei in der Familie. Das gilt besonders für Immobilieninvestoren mit mehreren Objekten, die ihre Bestandsimmobilien und Denkmalimmobilien strategisch an die nächste Generation weitergeben möchten.
Du willst wissen, wie du dein Immobilienvermögen steueroptimiert an deine Familie überträgst?
Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung. Die steuerliche Behandlung von Immobilienschenkungen hängt vom Einzelfall ab. Alle Angaben ohne Gewähr. Stand: Juli 2026.
