Something Special? Warum bei Immobilieninvestments der Mainstream oft die bessere Wahl ist

Wer in Immobilien investieren möchte, hat viele Optionen. Auch viele, die anstatt der „klassischen“ Eigentumswohnung ganz andere Nutzungsarten von Immobilien in den Fokus nehmen – und die gerade im Internet oft besonders hohe Renditen versprechen. Bei diesen Angeboten ist aber oft Vorsicht geboten. Wir haben uns in diesem Beitrag mal vier spezielle Immobilien vorgenommen. Wenn Ihr mehr über Pflegeimmobilien, Hotelinvestments, Ferienwohnungen oder Gewerbeimmobilien erfahren möchtet und darüber, ob das vielleicht etwas für Euch ist, seid Ihr hier richtig.

Gewerbeimmobilien: ein Feld für Profis

Nach über 18 Monaten Pandemie hat der Immobilienmarkt weltweit ein ganz neues Gesicht. Während die Preisentwicklung bei Wohnimmobilien in Deutschland trotz Corona zwischen Ende 2019 und Ende 2020 um stolze 7,5 Prozent anzog, sah es bei gewerblich genutzten Immobilien ganz anders aus: Die Preissteigerung belief sich kumuliert auf nur 0,6 Prozent. Bei Büroimmobilien lag sie immerhin noch bei 1,7 Prozent, bei Einzelhandelsimmobilien jedoch bei minus 2,0 Prozent. Zu diesen Ergebnissen kam Anfang des Jahres eine Studie des Verbands deutscher Pfandbriefbanken. Gewerbeimmobilien zählen also keinesfalls zu den Gewinnern der Corona-Krise. Auch die Europäische Zentralbank warnte in ihrem Finanzstabilitätsbericht im Mai 2021 vor einer deutlichen Preiskorrektur bei Gewerbeimmobilien. Die rasante Entwicklung zeigt: Gewerblich genutzte Immobilien sind bei Weitem nicht so krisensicher wie man es viele Jahre lang geglaubt hatte. Während das Wohnen nach wie vor ein Grundbedürfnis bleibt, sind Büros, Hotels, Restaurants oder Ladenflächen, ja selbst Parkhäuser, davon abhängig, ob es eine Nachfrage gibt, ob sie überhaupt in der ursprünglich geplanten Form genutzt werden können und ob sich geeignete Vermietungskonzepte und längerfristig erfolgreiche Mieter finden lassen. Das bedeutet nicht, dass eine Gewerbeimmobilie kein lohnendes Investment sein kann. Bei entsprechender Auslastung kann die Rendite höher sein als etwa bei Wohnimmobilien. Aber es ist auch mit deutlich höheren Risiken verbunden.
Eines dieser Risiken ist die Größe. Gewerbeimmobilien sind in der Regel deutlich größer als Wohnimmobilien und damit nicht so schnell wieder zu vermieten. Um beurteilen zu können, ob ein Investment in eine Gewerbeimmobilie ins eigene Portfolio passt, ist also viel Sachverstand erforderlich. Wichtige Faktoren sind dabei zum Beispiel die Lage, die Mieterstruktur, die Bonitäten, Laufzeiten der Verträge und auch bauliche Zustände der Immobilie.
Kurz: Investments in Gewerbeimmobilien, egal ob direkt oder indirekt über Fonds, sind etwas für Profis oder zumindest für fortgeschrittene Anleger.

Investment in Hotels

Während „klassische“ Gewerbeimmobilien häufig auch direkte Investments zulassen, sieht es bei Hotelinvestments etwas anders aus. Hotels werden in der Regel von Investmentgesellschaften, Hotelgruppen, Private-Equity-Fonds oder institutionellen Investoren als Renditeobjekte gekauft und vorgehalten. Dem privaten Investor bleibt hier also meist nur der Weg über Fonds oder Anteile. Auch in diesem Markt hat sich – verständlicherweise – die Pandemie als harter Dämpfer erwiesen. Während das Transaktionsvolumen bei Hotelinvestments im Jahr 2019 noch bei rund fünf Milliarden Euro lag, brach es 2020 um rund 60 Prozent auf etwa zwei Milliarden Euro ein. Experten erwarten auch weiterhin holprige Zeiten, man rechnet mit einer starken Marktbereinigung. Alles in allem also ein Markt mit vielen Unbekannten, der sich aus unserer Sicht für den privaten Anleger nicht empfiehlt.

Pflegeimmobilien: Eine gute Alternative?

Da es in Deutschland perspektivisch immer mehr ältere und damit auch immer mehr pflegebedürftige Menschen gibt und auch geben wird, wird der Bedarf an Pflegeeinrichtungen und Pflegeplätzen immer höher. Allein zwischen 2020 und 2030 schätzen Experten, dass in Deutschland rund 760.000 neue Pflegeplätze benötigt werden. Das macht diese besonderen Objekte zu einem begehrten Investment und rückt damit auch zunehmend in den Fokus von Kleinanlegern. Während sich früher vor allem Versicherer und Fondsgesellschaften an diesen Immobilien beteiligt hatten, gibt es einen neuen Trend: Pflegeimmobilien werden immer häufiger in Einzelappartements aufgeteilt und diese direkt an Anleger veräußert.  Ein solches Pflegeappartement kostet meist zwischen 150.000 und 300.000 Euro. Hinzu kommen wie bei jedem anderen direkten Immobilien-Investment die Nebenkosten für Notar, Steuern und Ersteinrichtung. Und es gibt durchaus einige Vorteile eines solchen Investments: So besteht der Mietvertrag in der Regel mit dem Betreiber der Einrichtung und nicht mit dem Nutzer. Der Aufwand für Verwaltung und Wartung ist gering, weil auch dies die Einrichtung übernimmt. Trotzdem überwiegen aus unserer Sicht meist die Risiken:
Kurzfristige Gewinne sind kaum möglich, eine andere Verwendbarkeit ist meist ausgeschlossen, der Standort spielt eine große Rolle für die Attraktivität und damit für die Rendite und die Nebenkosten können je nach Objekt prozentual deutlich höher ausfallen als bei anderen Immobilienprojekten.

Spezialimmobilie Ferienwohnung

Auch hier gilt aus unserer Sicht: Eher ein Investment für fortgeschrittene Anleger oder Profis. Denn bei Ferienobjekten spielen viele zusätzliche Faktoren eine Rolle dafür, ob sich das Investment rechnet oder nicht. Hierzu zählen neben der Lage auch die Ausstattung, die anders als bei Wohnungen viel häufiger erneuert werden muss, um nicht an Attraktivität einzubüßen. Auch Aufwendungen für Vermarktung, Vermietung und Wartung müssen vielfach zusätzlich kalkuliert werden. Dem gegenüber stehen aber oft attraktive Renditen. Für ein bestehendes Immobilien-Portfolio können Ferienobjekte daher eine spannende Ergänzung sein.

Unser kleiner Beitrag soll zeigen:
Wer erfolgreich in Immobilien investieren möchte, sollte mit klassischen Objekten starten. Die ganz „gewöhnliche“, langfristig vermietete Etagenwohnung ist nach wie vor die „sichere Bank“ bei der Geldanlage in „Betongold“ und bildet die Basis für jedes erfolgreiche Immobilien-Portfolio. Oder wie schon so oft in unserem Podcast mit einem Sprichwort auf den Punkt gebracht: Lieber den Spatz in der Hand als die Taube auf dem Dach.