Die Ehegattenschaukel – ein Rechenbeispiel
Die Ehegattenschaukel klingt wie ein romantischer Ort für verheiratete Pärchen, ist aber in Wirklichkeit eine starke Möglichkeit für Ehepartner, um Steuern bei Immobilien zu sparen. Wer herausfinden will, wie genau der Steuertrick mit der Ehegattenschaukel funktioniert, sollte jetzt auf jeden Fall weiterlesen.
Was ist die Ehegattenschaukel?
Wenn Ihr als Ehepartner eine vermietete Immobilie besitzt oder das auf Eurem Plan für die Zukunft steht, dann können wir Euch mit diesem Trick helfen, eine Menge Geld und Steuern zu sparen. Alles, was Ihr dafür braucht, ist eine vermietete Immobilie und einen Ehegatten. Wenn Ihr beides habt, dann ist die Ehegattenschaukel etwas für Euch.
Bei diesem Steuertrick nutzt Ihr als Ehegatten gleich mehrere Faktoren zu Eurem Vorteil. Nummer eins wäre die Wertsteigerung der Immobilie über die Jahre hinweg. Grade, wer bereits vor vielen Jahren eine Immobilie gekauft hat, wird hier Vorteile haben – schließlich hat sich der Immobilienmarkt in den letzten 10 Jahren steil nach oben bewegt.
Die wichtigsten Vorteile der Ehegattenschaukel
- Steuerfreier Verkauf nach 10 Jahren Haltedauer (Spekulationsfrist): Keine Steuerlast beim Verkauf der Immobilie.
- Erhöhung der Abschreibung durch den höheren Kaufpreis: Der neue Kaufpreis ermöglicht es, eine größere Abschreibung vorzunehmen.
- Keine Grunderwerbsteuer zwischen Ehegatten (§ 3 Nr. 4 GrEStG): Ein weiterer steuerlicher Vorteil bei der Übertragung der Immobilie.
- Nutzung der steuerlichen Zusammenveranlagung für zusätzlichen Effekt: Ehegatten können von den Vorteilen der gemeinsamen Veranlagung profitieren.
Rechenbeispiel – So funktioniert die Ehegattenschaukel
Wir besprechen die Ehegattenschaukel am besten direkt in einem fiktiven Beispiel: Mal angenommen, Ihr habt mit Eurem Ehepartner vor 10 Jahren eine Wohnung zum Kaufpreis von 100.000 € erworben und sie ist mittlerweile 200.000 € wert. Das ist aus 3 Gründen super:
- Ihr habt eine Wertsteigerung, denn Eure Immobilie ist jetzt doppelt so viel wert.
- Nach einer Frist von 10 Jahren könnt Ihr diese Immobilie steuerfrei wieder verkaufen.
- Der Verkauf erfolgt an Euren Ehepartner – und dieser kann die Immobilie nun mit dem neuen, höheren Kaufpreis abschreiben
Und an wen verkauft Ihr die Immobilie? Na, ganz klar: an Euren Ehepartner. Klingt erst mal sinnfrei, am Ende lebt Ihr ja beide von den Mieteinnahmen. Aber genau hier liegt der springende Punkt zum Steuern sparen durch die Ehegattenschaukel: bei den Mieteinnahmen.
Mieteinnahmen werden nach Abzug von Zinsen und Abschreibung versteuert. Und die Abschreibung richtet sich nach dem Kaufpreis bzw. dem Wert der Immobilie. Wenn Euer Ehepartner jetzt also die Immobilie für 200.000 €, also zum doppelten Preis wie Ihr vor 10 Jahren gekauft hat, dann ist die Abschreibung auch doppelt so hoch. Ihr habt also die gleiche Immobilie und die gleichen Mieteinnahmen, aber durch den Verkauf der Immobilie an den Ehepartner habt Ihr effektiv mehr Geld zur Verfügung, denn Ihr zahlt weniger Steuern, weil sich die Abschreibung erhöht hat.
Noch besser wird es, wenn Euer Ehepartner dadurch erst mal negative Einkünfte generiert, Ihr selbst aber im positiven Bereich bleibt. Nicht etwa, weil Ihr es Eurem Ehegatten nicht gönnt, sondern weil die Einkünfte von Ehepartnern für die Berechnung der Steuer ja zusammengerechnet werden. So könnt Ihr am Ende dann noch mehr Steuern durch die Ehegattenschaukel sparen.
Steuern sparen mit der Ehegattenschaukel – wir beraten Dich gerne!
Ehegattenschaukel – was spart ihr noch?
Und noch ein Vorteil kommt bei der Ehegattenschaukel hinzu: Normalerweise würde die Grunderwerbssteuer anfallen. Die liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 %. In unserem Beispiel mit einem Kaufpreis von 200.000 € wären das schon mal 7.000 bis 13.000 €. Zwischen Ehegatten fällt diese Grundsteuer aber weg – also noch mal Steuern gespart.
Ihr könnt Euch vielleicht schon denken, warum das Ganze Ehegattenschaukel heißt. Klar: Man gibt die Immobilie zwischen den Partnern hin und her. Die Ehegattenschaukel funktioniert aber nicht nur in eine Richtung. Natürlich könnt Ihr, wenn Ihr in Eurer Partnerschaft jeder jeweils eine vermietete Immobilie besitzt, das ganze Spiel auch noch in die andere Richtung durchführen. So habt Ihr als Ehepartner die Möglichkeit, aus Euren Einkünften noch mehr herauszuholen, ohne dabei ein Risiko einzugehen.
Natürlich muss man dabei auf Notar- und Grundbuchkosten beachten, denn bei dem Verkauf der Immobilie muss es sich um einen korrekt gestalteten Kaufvertrag mit allem Drum und Dran handeln. Allerdings sollte sich der Betrag, den man hier beim Immobilienverkauf an den Ehepartner investiert, bereits nach kurzer Zeit amortisiert haben.
So setzt Ihr die Ehegattenschaukel um – Schritt für Schritt
- Wertsteigerung prüfen: Überlegt Euch, ob sich der Verkauf wirklich lohnt.
- Spekulationsfrist einhalten: Achtet darauf, dass Ihr 10 Jahre gewartet habt, bevor Ihr die Immobilie verkauft.
- Steuerberater einbeziehen: Lasst die Gestaltung vom Steuerberater prüfen.
- Notar hinzuziehen & Kaufvertrag aufsetzen: Der Verkauf muss rechtlich korrekt ablaufen.
- Grundbuch ändern lassen: Der Eigentümerwechsel muss offiziell eingetragen werden.
- Neue Abschreibung beim Finanzamt ansetzen: Sorgt dafür, dass der höhere Kaufpreis anerkannt wird.
- Steuerlich optimal zusammenveranlagen: Nutzt die steuerlichen Vorteile der Zusammenveranlagung.
Steuern sparen durch Immobilien-Optimierung
Das war es dann auch schon zur Ehegattenschaukel. Jetzt wisst Ihr, wie einer der beliebtesten Steuertricks funktioniert. Wenn Ihr mehr darüber wissen wollt, was Ihr bei einer Investmentimmobilie alles abschreiben könnt, dann hört doch mal in Folge 200 von unserem Podcast rein.
