Die Ehegattenschaukel – ein Rechenbeispiel
Die Ehegattenschaukel klingt wie ein romantischer Ort für verheiratete Pärchen, ist aber in Wirklichkeit eine starke Möglichkeit für Ehepartner, um bei vermieteten Immobilien Steuern zu sparen. Wer verstehen will, wie die Ehegattenschaukel funktioniert, wann sie sich lohnt und worauf Ihr achten müsst, sollte jetzt unbedingt weiterlesen.
Was ist die Ehegattenschaukel?
Ganz einfach gesagt: Bei der Ehegattenschaukel verkauft ein Ehepartner eine vermietete Immobilie an den anderen Ehepartner mit dem Ziel, die Abschreibungsbasis zu erhöhen und dadurch Steuern zu sparen.
Aber ist die Ehegattenschaukel für Immobilien überhaupt legal? Die Ehegattenschaukel ist grundsätzlich legal. Voraussetzung ist, dass es sich um einen echten Kauf mit notarieller Beurkundung handelt und kein Gestaltungsmissbrauch vorliegt. Es darf also kein Scheinverkauf sein, sondern ein sauber strukturierter Eigentumswechsel.
Wenn Ihr als Ehepartner eine vermietete Immobilie besitzt und die Spekulationsfrist von 10 Jahren eingehalten habt, könnt Ihr diese steuerfrei verkaufen – auch an Euren Ehepartner. Genau hier beginnt der steuerliche Hebel.
Wann lohnt sich eine Ehegattenschaukel?
Die Ehegattenschaukel lohnt sich vor allem dann, wenn:
- die Immobilie in den letzten Jahren deutlich im Wert gestiegen ist
- die 10-jährige Spekulationsfrist abgelaufen ist
- einer von Euch einen hohen Steuersatz hat
- die Immobilie langfristig gehalten werden soll
Je höher der neue Kaufpreis und der persönliche Steuersatz, desto stärker wirkt die erhöhte Abschreibung.
Die Ehegattenschaukel ist also kein Modell für kurzfristige Spielereien, sondern für strategisch denkende Immobilieninvestoren.
Die wichtigsten Vorteile der Ehegattenschaukel
- Steuerfreier Verkauf nach 10 Jahren Haltedauer (Spekulationsfrist): Keine Steuerlast beim Verkauf der Immobilie.
- Erhöhung der Abschreibung durch den höheren Kaufpreis: Der neue Kaufpreis ermöglicht es, eine größere Abschreibung vorzunehmen.
- Keine Grunderwerbsteuer zwischen Ehegatten (§ 3 Nr. 4 GrEStG): Ein weiterer steuerlicher Vorteil bei der Übertragung der Immobilie.
- Nutzung der steuerlichen Zusammenveranlagung für zusätzlichen Effekt: Ehegatten können von den Vorteilen der gemeinsamen Veranlagung profitieren.
Rechenbeispiel – So funktioniert die Ehegattenschaukel
Wir besprechen die Ehegattenschaukel am besten direkt in einem fiktiven Beispiel: Mal angenommen, Ihr habt mit Eurem Ehepartner vor 10 Jahren eine Wohnung zum Kaufpreis von 100.000 € erworben und sie ist mittlerweile 200.000 € wert. Das ist aus 3 Gründen super:
- Ihr habt eine Wertsteigerung, denn Eure Immobilie ist jetzt doppelt so viel wert.
- Nach einer Frist von 10 Jahren könnt Ihr diese Immobilie steuerfrei wieder verkaufen.
- Der Verkauf erfolgt an Euren Ehepartner – und dieser kann die Immobilie nun mit dem neuen, höheren Kaufpreis abschreiben
Und an wen verkauft Ihr die Immobilie? Na, ganz klar: an Euren Ehepartner. Klingt erst mal sinnfrei, am Ende lebt Ihr ja beide von den Mieteinnahmen. Aber genau hier liegt der springende Punkt zum Steuern sparen durch die Ehegattenschaukel: bei den Mieteinnahmen.
Mieteinnahmen werden nach Abzug von Zinsen und Abschreibung versteuert. Und die Abschreibung richtet sich nach dem Kaufpreis bzw. dem Wert der Immobilie. Wenn Euer Ehepartner jetzt also die Immobilie für 200.000 €, also zum doppelten Preis wie Ihr vor 10 Jahren gekauft hat, dann ist die Abschreibung auch doppelt so hoch. Ihr habt also die gleiche Immobilie und die gleichen Mieteinnahmen, aber durch den Verkauf der Immobilie an den Ehepartner habt Ihr effektiv mehr Geld zur Verfügung, denn Ihr zahlt weniger Steuern, weil sich die Abschreibung erhöht hat.
Noch besser wird es, wenn Euer Ehepartner dadurch erst mal negative Einkünfte generiert, Ihr selbst aber im positiven Bereich bleibt. Nicht etwa, weil Ihr es Eurem Ehegatten nicht gönnt, sondern weil die Einkünfte von Ehepartnern für die Berechnung der Steuer ja zusammengerechnet werden. So könnt Ihr am Ende dann noch mehr Steuern durch die Ehegattenschaukel sparen.
Gestaltung statt Zufall
Die Ehegattenschaukel ist kein Trick, sondern strategische Immobilienoptimierung.
Finde in einem kostenlosen und unverbindlichen Gespräch mit unseren Experten heraus, ob die Ehegattenschaukel zu Eurer Strategie passt!
Ehegattenschaukel – was spart ihr noch?
Und noch ein Vorteil kommt bei der Ehegattenschaukel hinzu: Normalerweise würde die Grunderwerbssteuer anfallen. Die liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 %. In unserem Beispiel mit einem Kaufpreis von 200.000 € wären das schon mal 7.000 bis 13.000 €. Zwischen Ehegatten fällt diese Grundsteuer aber weg – also noch mal Steuern gespart.
Ihr könnt Euch vielleicht schon denken, warum das Ganze Ehegattenschaukel heißt. Klar: Man gibt die Immobilie zwischen den Partnern hin und her. Die Ehegattenschaukel funktioniert aber nicht nur in eine Richtung. Natürlich könnt Ihr, wenn Ihr in Eurer Partnerschaft jeder jeweils eine vermietete Immobilie besitzt, das ganze Spiel auch noch in die andere Richtung durchführen. So habt Ihr als Ehepartner die Möglichkeit, aus Euren Einkünften noch mehr herauszuholen, ohne dabei ein Risiko einzugehen.
Welche Nachteile hat die Ehegattenschaukel?
Natürlich gibt es auch Punkte, die Ihr berücksichtigen müsst:
- Notar- und Grundbuchkosten
- mögliche Finanzierungskosten
- Abstimmung mit der Bank
- Steuerliche Prüfung durch das Finanzamt
Wie hoch sind die Kosten für eine Ehegattenschaukel?
In der Regel liegen Notar- und Grundbuchkosten bei etwa 1,5 bis 2 % des Kaufpreises. Bei 200.000 € also rund 3.000 bis 4.000 €.
Diese Kosten sollten der zu erwartenden Steuerersparnis gegenübergestellt werden. In vielen Fällen amortisieren sie sich schnell – aber rechnen solltet Ihr vorher trotzdem
Wie oft kann man eine Ehegattenschaukel durchführen?
Grundsätzlich gibt es keine feste Begrenzung, wie oft eine Ehegattenschaukel möglich ist.
Theoretisch kann sie mehrfach erfolgen, solange:
- die jeweilige Spekulationsfrist eingehalten wird
- ein echter Kauf vorliegt
- kein Gestaltungsmissbrauch entsteht
In der Praxis sollte sie jedoch strategisch eingesetzt werden und nicht als dauerhafte Hin-und-her-Übertragung ohne wirtschaftlichen Hintergrund.
So setzt Ihr die Ehegattenschaukel um – Schritt für Schritt
- Wertsteigerung prüfen: Überlegt Euch, ob sich der Verkauf wirklich lohnt.
- Spekulationsfrist einhalten: Achtet darauf, dass Ihr 10 Jahre gewartet habt, bevor Ihr die Immobilie verkauft.
- Steuerberater einbeziehen: Lasst die Gestaltung vom Steuerberater prüfen.
- Notar hinzuziehen & Kaufvertrag aufsetzen: Der Verkauf muss rechtlich korrekt ablaufen.
- Grundbuch ändern lassen: Der Eigentümerwechsel muss offiziell eingetragen werden.
- Neue Abschreibung beim Finanzamt ansetzen: Sorgt dafür, dass der höhere Kaufpreis anerkannt wird.
- Steuerlich optimal zusammenveranlagen: Nutzt die steuerlichen Vorteile der Zusammenveranlagung.
Steuern sparen durch Immobilien-Optimierung
Das war es dann auch schon zur Ehegattenschaukel. Jetzt wisst Ihr, wie einer der beliebtesten Steuertricks funktioniert. Wenn Ihr mehr darüber wissen wollt, was Ihr bei einer Investmentimmobilie alles abschreiben könnt, dann hört doch mal in Folge 200 von unserem Podcast rein.
Steuern optimieren statt Steuern verschenken
Die Ehegattenschaukel ist kein Trick, sondern strategische Immobilienoptimierung.
Finde in einem kostenlosen und unverbindlichen Gespräch mit unseren Experten heraus, ob die Ehegattenschaukel zu Eurer Strategie passt!
