Die Ferienwohnung als Kapitalanlage klingt nach der perfekten Kombination: ein Feriendomizil an der Ostseeküste, das sich über Mieteinnahmen selbst trägt und im Urlaub auch noch selbst genutzt werden kann.
In der Praxis ist die Rechnung komplexer. Eine Ferienimmobilie kann ein attraktives Investment sein, wenn Standort, Finanzierung und Bewirtschaftungskonzept stimmen. Ohne klare Strategie bleibt sie ein teures Hobby.
In diesem Artikel erfährst Du, wann eine Ferienwohnung als Kapitalanlage funktioniert, welche Rendite realistisch ist und welche Kriterien die Entscheidung bestimmen sollten.
Wann lohnt sich eine Ferienwohnung als Kapitalanlage?
Eine Ferienwohnung lohnt sich als Kapitalanlage, wenn die Mieteinnahmen über das Jahr gerechnet eine solide Netto-Rendite ergeben und die Immobilie in die persönliche Vermögensstrategie passt.
Der Renditehebel liegt in den überdurchschnittlichen Tages- und Wochenmieten, die in gefragten Urlaubsregionen deutlich über dem Niveau einer klassischen Dauervermietung liegen.
Realistisch liegen die Netto-Renditen deutscher Ferienwohnungen je nach Lage und Auslastung bei 4 bis 5 Prozent. An der Ostseeküste, auf Rügen oder in Boltenhagen erzielen gut positionierte Objekte teilweise höhere Werte, weil die Nachfrage über das gesamte Jahr verteilt ist und die Saison länger läuft als in vielen Binnenland-Urlaubsregionen. Das heißt eine Wertsteigerung ist nach dem Erwerb durchaus möglich.
Gleichzeitig schwanken die Einnahmen stärker als bei einer klassischen Mietwohnung. Die Auslastung hängt von Saison, Wetter, Marktumfeld und der Qualität der Ferienvermietung ab. Wer eine Ferienwohnung oder ein Haus als Vermögensanlage kauft, muss diese Schwankungen einordnen können und darf die Kalkulation nicht auf eine Traumauslastung von 90 Prozent stützen. Eine konservative Annahme von 60 bis 70 Prozent Auslastung ist ein besserer Ausgangspunkt.
Rendite einer Ferienwohnung: ein Rechenbeispiel
Ein Kapitalanleger erwirbt eine Ferienwohnung an der Ostsee für 250.000 Euro.
Die Wohnung hat 55 Quadratmeter, liegt in guter Lage mit Meerblick und wird über ein Betreiberkonzept professionell vermietet.
- Einnahmen bei 65 Prozent Auslastung: 237 vermietete Nächte × 95 Euro Tagessatz = 22.515 Euro Brutto-Mieteinnahmen pro Jahr.
- Laufende Kosten: Hausgeld, Verwaltung, Instandhaltung, Betreibergebühr, Versicherung: ca. 6.500 Euro pro Jahr.
- Netto-Mieteinnahmen: 22.515 Euro abzüglich 6.500 Euro = 16.015 Euro.
- Netto-Rendite vor Finanzierung: 16.015 Euro ÷ 250.000 Euro = 6,4 Prozent brutto.
- Nach Abzug von Kreditkosten (bei 90 Prozent Finanzierung, 4 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung) ergeben sich 13.500 Euro Kreditkosten pro Jahr.
- Verbleibender Cashflow: 16.015 Euro abzüglich 13.500 Euro = 2.515 Euro.
In diesem Beispiel bleibt ein positiver Cashflow. Das funktioniert, weil neben den Kaufnebenkosten noch 10 Prozent (25.000 Euro) Eigenkapital eingesetzt wurde, die Auslastung konservativ kalkuliert ist und der Standort eine echte Nachfrage hat. Bei höheren Kaufpreisen oder Objekten in schwächeren Urlaubsregionen dreht die Rechnung schnell.
Liegt die Auslastung nur bei 50 Prozent (183 vermietete Nächte) fehlen 5.130 Euro Einnahmen und der Cashflow ist mit 2.615 Euro negativ.
Zusätzliche Ausgaben für die Ersteinrichtung der Wohnung sollten zu den klassischen Kaufnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler) berücksichtigt werden.
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Standort: der wichtigste Faktor bei Ferienimmobilien
Die Lage entscheidet über Erfolg und Misserfolg einer Ferienwohnung als Kapitalanlage. Drei Kriterien sind dabei entscheidend:
Nachfrage über die Saison hinaus.
Urlaubsregionen mit ausgeprägter Saisonalität erzeugen vier bis fünf starke Monate und sieben schwache. Regionen wie Rügen oder die Ostseeküste um Boltenhagen profitieren zusätzlich von Wellness-Tourismus, Kurzurlaubern und Wandergästen im Herbst und Frühling. Das verlängert die Vermietungssaison und stabilisiert die Einnahmen.
Erreichbarkeit.
Feriengäste aus den deutschen Großstädten wollen ihr Urlaubsziel in drei bis vier Stunden erreichen. Nordseeinseln und Ostseeorte profitieren von der Nähe zu Hamburg, Berlin und dem Ruhrgebiet. Schwer erreichbare Standorte haben es bei der Auslastung schwerer.
Regulierung und kommunale Vorgaben.
In einigen Kommunen gibt es Einschränkungen für die Ferienvermietung, Zweckentfremdungsverbote oder Meldepflichten. Vor dem Kauf sollte die lokale Rechtslage geprüft werden. Bei CAPRI CONSULT arbeiten wir mit einem Ferienimmobilien-Portfolio an der Ostsee, bei dem diese Prüfung Teil der Beratung ist.
Eigennutzung und Vermietung: wo die Grenze liegt
Viele Käufer wollen die Ferienwohnung auch selbst nutzen. Das ist grundsätzlich möglich, hat aber Konsequenzen für Rendite und Steuer.
Jede Woche Eigennutzung reduziert die Mieteinnahmen. Bei 250.000 Euro Investition und 95 Euro Tagessatz kosten vier Wochen Eigennutzung rund 2.660 Euro entgangene Einnahmen. Bei einem Betreiberkonzept sind die Eigennutzungszeiträume oft vertraglich begrenzt.
Steuerlich kann eine Ferienwohnung anders behandelt werden als eine dauervermietete Wohnung. Sobald der Eigentümer die Wohnung selbst nutzt oder sich vertraglich ein Selbstnutzungsrecht vorbehält, prüft das Finanzamt anhand einer Überschussprognose, ob eine Einkünfteerzielungsabsicht vorliegt.
Fällt die Prognose negativ aus, werden die Verluste als Liebhaberei eingestuft und steuerlich nicht anerkannt. Die Werbungskosten (Abschreibung, Zinsen, Instandhaltung) werden dann nur anteilig für den tatsächlich vermieteten Zeitraum berücksichtigt. Bei ausschließlicher Vermietung ohne Eigennutzung wird die Einkünfteerzielungsabsicht dagegen typisierend unterstellt.
Die klare Empfehlung: Wer eine Ferienwohnung als Kapitalanlage betrachtet, sollte die Eigennutzung auf ein Minimum beschränken. Genau wie bei einer dauerhaft vermieteten Investmentimmobilie muss die Ferienwohnung den Feriengästen gefallen, nicht dem Eigentümer.
Für wen ist die Kapitalanlage Ferienwohnung geeignet?
Eine Ferienimmobilie eignet sich vor allem für Investoren, die bereits über ein solides Einkommen und eine grundlegende Vermögensstruktur verfügen. Als erstes Investment ist sie weniger geeignet, weil die Einnahmen schwanken und der Verwaltungsaufwand höher liegt als bei einer klassischen Mietwohnung.
Typische Käufer bei CAPRI CONSULT sind Kapitalanleger, die bereits eine Bestandsimmobilie oder eine Denkmalimmobilie im Portfolio haben und ihr Immobilienvermögen um eine renditestarke Ergänzung erweitern wollen. Die Ferienimmobilie ist in dieser Kombination ein sinnvoller Baustein, weil sie ein anderes Risikoprofil mitbringt als eine dauervermietete Wohnung.
Für Anleger, die maximale Ruhe und planbare Einnahmen suchen, ist die Dauervermietung einer Bestandsimmobilie der bessere Einstieg. Wer bereits Erfahrung hat und Schwankungen einordnen kann, findet in der Ferienwohnung einen Gewinn an Rendite und Diversifikation.
Ferienwohnung und Ferienhaus vermieten: Betreiberkonzept oder Selbstverwaltung?
Bei einer Ferienwohnung oder einem Ferienhaus als Kapitalanlage stellt sich die Frage, wer die Vermietung operativ übernimmt.
Betreiberkonzept: Ein professioneller Verwalter übernimmt Vermarktung, Gästebetreuung, Reinigung und Instandhaltung. Der Eigentümer erhält einen Anteil der Mieteinnahmen nach Abzug der Betreibergebühr (meist 20 bis 30 Prozent). Hier muss sichergestellt werden, dass ein professioneller Verwalter vorhanden ist. Ist dies nicht gegeben, wird die Ferienvermietung für jeden Anleger zur Farce: Der Arbeitsaufwand übersteigt schnell den Ertrag und man hat mehr Arbeit, als man gern möchte.
Selbstverwaltung: Der Eigentümer vermietet die Ferienunterkunft selbst, über Plattformen oder Direktvermarktung. Die Einnahmen sind höher, weil keine Betreibergebühr anfällt. Der Aufwand für Kommunikation mit Feriengästen, Schlüsselübergabe, Reinigung und Objektpflege ist allerdings erheblich. Für Gastgeber mit Freude an der Vermietung kann das funktionieren, als reine Geldanlage ist es selten die effizienteste Lösung.
Bei CAPRI CONSULT arbeiten wir bei unseren Ferienimmobilien-Projekten an der Ostsee mit erprobten Betreiberkonzepten.
Vor- und Nachteile einer
Ferienwohnung als Kapitalanlage
Vorteile
- Überdurchschnittliche Mieteinnahmen bei guter Lage und hoher Auslastung.
- Wertsteigerungspotenzial in gefragten Urlaubsregionen.
- Flexible Preisgestaltung je nach Saison und Nachfrage.
- Sachwert mit emotionalem Mehrwert, weil eine begrenzte Eigennutzung möglich bleibt.
- Diversifikation im Immobilienportfolio, weil das Risikoprofil sich von Dauervermietung unterscheidet.
Nachteile
- Schwankende Einnahmen je nach Saison und Auslastung.
- Höherer Verwaltungsaufwand als bei Dauervermietung.
- Abhängigkeit vom Tourismusmarkt und regionaler Nachfrage.
- Eingeschränkte Finanzierbarkeit, weil Banken bei Ferienimmobilien oft höheres Eigenkapital verlangen.
- Kommunale Regulierung kann die Ferienvermietung einschränken.
Häufige Fragen zur Kapitalanlage Ferienwohnung
Welche Rendite bringt eine Ferienwohnung als Kapitalanlage?
Kann ich eine Ferienwohnung als Kapitalanlage selbst nutzen?
Ist eine Ferienimmobilie als Kapitalanlage für die Altersvorsorge geeignet?
Welche Standorte eignen sich für Ferienimmobilien in Deutschland?
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